|
Gesetzliche Grundlagen
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte gemäß § 196 des Baugesetzbuches vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141) in der jeweils geltenden Fassung, und gemäß §§ 14 ff. der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 06. Dezember 1989 (GVOBl. 1989 S. 181) in der jeweils geltenden Fassung alle 2 Jahre ermittelt.
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Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens, die für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.
Bodenrichtwerte beziehen sich auf 1 m² unbebaute, ortsüblich erschlossene Grundstücksfläche, für die Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB und nach dem Kommunalabgabengesetz, sowie Kostenerstattungsbeträge für Ausgleichsflächen nach § 135 a BauGB nicht mehr erhoben werden.
Üblicherweise sind hierbei grundstücksbezogene Anschlusskosten und Baukostenzuschüsse für Ver- und Entsorgungsleitungen nach dem Kommunalabgabengesetz unberücksichtigt geblieben.
Die Bezugsgrößen der Bodenrichtwerte (z. B. Größe, Art und Maß der baulichen Nutzung) sind in der Richtwertkarte je nach den grafischen Gegebenheiten unter dem Bruchstrich oder hinter dem Schrägstrich dargestellt. Wenn Abweichungen zu den Bezugsgrößen der Bodenrichtwerte bestehen, ist eine individuelle Bewertung erforderlich.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat für die Städte und Gemeinden im Kreis Herzogtum Lauenburg Bodenrichtwertzonen festgelegt.
Die Abgrenzungen zwischen den Bodenrichtwertzonen sind in den Richtwertkarten dargestellt. Dabei sind die Abgrenzungen zwischen unterschiedlichen Richtwertzonen nicht als starre Grenzen zu verstehen. Grundstücke, die angrenzend an andere Wertzonen liegen, oder mehr der Struktur der angrenzenden Zone entsprechen, können Werte der benachbarten Richtwertzone aufweisen. Genaue Angaben ließen sich in diesem Fall nur durch eine individuelle Bewertung im Rahmen eines Gutachtens machen.
Durch die Angabe von Art und Maß der baulichen Nutzung wird einer planerischen Ausweisung nicht vorgegriffen.
Maßgeblich für die Bebaubarkeit eines Grundstücks sind die Bebauungspläne in Verbindung mit den weiteren rechtlichen Vorschriften.
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Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau (W)
Die Bodenrichtwerte der Bauflächen für den individuellen Wohnungsbau beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. Die Bezugsgröße liegt in der Regel bei 600 m². Bei anderen Grundstücksgrößen ist der Bodenrichtwert in der Regel zu modifizieren.
Bezieht sich der angegebene Bodenrichtwert auf eine andere Bezugsgröße, so ist diese angegeben.
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Bodenrichtwerte für gemischte Bauflächen (M), teilweise untergliedert in Mischgebiete (MI) und Kerngebiete (MK)
Die Bodenrichtwerte für gemischt genutzte Bauflächen beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. Sofern keine wertbeeinflussenden Merkmale angegeben sind, ist der Richtwert auf eine ortsübliche Nutzung zu beziehen:
Beispiel:
300 €/m², M, III, GFZ 1,2 = Bodenrichtwert, allgemeine Art der baulichen Nutzung, Anzahl der Vollgeschosse, Maß der baulichen Nutzung
600 €/m², MK g II-IV GRZ 0,5 f800 = Bodenrichtwert, besondere Art der baulichen Nutzung, Bauweise, Anzahl der Vollgeschosse, Grundflächenzahl, Grundstücksfläche
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Bodenrichtwerte in Gewerbegebieten (G)
Die Bodenrichtwerte für Gewerbe-/ Industrieflächen beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. In den Gewerbegebieten sind Richtwerte für Gewerbeflächen und tlw. auch Richtwerte für Sonderbauflächen angegeben. Hierbei ist keine grundstücksscharfe Trennung vorgenommen worden. Die angegeben Werte für Sonderbauflächen gelten nur für solche Grundstücke, für die gemäß einem Bebauungsplan eine solche Nutzung als zulässig erklärt ist.
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Bodenrichtwerte für den Geschossbau (GB)
Die Bodenrichtwerte der Bauflächen für den Geschossbau beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. Sofern keine wertbeeinflussenden Merkmale angegeben sind, ist der Richtwert auf eine ortsübliche Nutzung zu beziehen:
Beispiel:
140 €/m² GB = Bodenrichtwert, Art der baulichen Nutzung
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Erläuterung zu den Abkürzungen und Angaben in der Bodenrichtwertkarte
Die Art der baulichen Nutzung wird in Anlehnung an die Baunutzungsverordnung (BauNVO) folgendermaßen bezeichnet:
W = Wohnbauflächen
M = gemischte Bauflächen
MI = Mischgebiet
MK = Kerngebiet
G = Gewerbe-/ Industriebauflächen
GB = Geschossbau
SO = Sonderbauflächen
Das Maß der baulichen Nutzung nach der Bau NVO wird beschrieben durch:
Geschossflächenzahl (GFZ), (Dezimalzahl)
z. B. GFZ 0,7: Geschossfläche = 70 % der Grundstücksfläche;
Grundflächenzahl (GRZ), (Dezimalzahl)
z. B. GRZ 0,5: Grundfläche = maximal 50 % der Grundstücksfläche
Die Bauweise (g) bedeutet geschlossen und (o) bedeutet offen.
Größe des Bodenrichtwertgrundstücks:
Grundstücksfläche (arabische Zahl),
z. B. 600 m² Grundstücksfläche
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Darstellung der Richtwertangaben des ausgewählten Grundstücks in der Karte
Die Bodenrichtwerte und Bezugsgrößen für ein ausgewähltes Grundstück, werden in einem eingeblendeten Rechteck in folgender Form dargestellt:
Bei einem Richtwert in einer Richtwertzone:
Beispiel:
100 € /m ² W - 600
Bodenrichtwert in € /m ² wertbeeinflussende Merkmale
Bei zwei oder drei Richtwerten in einer Richtwertzone:
Beispiel:
100 € /m ² W - 600 | 100 € /m ² GB
Bodenrichtwert in € /m ² wertbeeinflussende Merkmale | Bodenrichtwert in € /m ² wertbeeinflussende Merkmale
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Umrechnung von Bodenrichtwerten mit Bezugsgrößen bzw. Maßen der baulichen Nutzungen
Hilfsweise können Bodenrichtwerte auf andere Bezugsgrößen unter Anwendung der nachstehenden Tabellen 1 und 2 erfolgen.
Die Tabelle 1 bietet die Möglichkeit, Grundstücke unterschiedlicher Grundstücksgrößen entsprechend umzurechnen.
| Umrechnungsfaktoren für unterschiedliche Grundstücksgrößen |
|
Grundstücksgröße
|
|
m² |
400 |
450 |
500 |
550 |
600 |
700 |
800 |
900 |
1000 |
1500 |
2000 |
| Richtwertgröße |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 500* |
1,06 |
1,03 |
1,00 |
0,98 |
0,95 |
0,92 |
0,89 |
0,86 |
0,84 |
0,74 |
0,64 |
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 600 |
1,12 |
1,08 |
1,05 |
1,03 |
1,00 |
0,97 |
0,94 |
0,91 |
0,88 |
- |
- |
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 1000 |
- |
- |
1,19 |
1,17 |
1,13 |
1,10 |
1,06 |
1,02 |
1,00 |
0,88 |
0,76 |
* Datenreihe nach Simon / Kleiber, die in der WertV´98 dargestellt ist
Die Tabelle 2 ermöglicht die Umrechnung bei unterschiedlicher Geschossflächenzahl. Diese Tabelle ist in den Wertermittlungsrichtlinien 2006 vom 10. Juni 2006 (veröffentlicht im Bundesanzeiger 2006, Nr 108a und Änderungen im Bundesanzeiger 2006 Nr. 121) als Anlage 11 abgedruckt.
| GFZ des Wertermittlungsobjektes
|
| | |
0,4
|
0,5
|
0,6
|
0,7
|
0,8
|
0,9
|
1,0
|
1,1
|
1,2
|
1,3
|
1,4
|
1,5
|
1,6
|
1,7
|
1,8
|
1,9
|
2,0
|
2,1
|
2,2
|
2,3
|
2,4
|
G
F
Z
-
B
e
z
u
g
d
e
s
R
i
c
h
t
w
e
r
t
e
s
|
0,4
|
1,00
|
1,09
|
1,18
|
1,27
|
1,36
|
1,44
|
1,52
|
1,59
|
1,67
|
1,73
|
1,80
|
1,88
|
1,94
|
2,00
|
2,06
|
2,14
|
2,20
|
2,26
|
2,32
|
2,38
|
2,44
|
|
0,5
|
0,92
|
1,00
|
1,08
|
1,17
|
1,25
|
1,32
|
1,39
|
1,46
|
1,53
|
1,58
|
1,65
|
1,72
|
1,78
|
1,83
|
1,89
|
1,96
|
2,01
|
2,07
|
2,13
|
2,18
|
2,24
|
|
0,6
|
0,85
|
0,92
|
1,00
|
1,08
|
1,15
|
1,22
|
1,28
|
1,35
|
1,41
|
1,46
|
1,53
|
1,59
|
1,64
|
1,69
|
1,74
|
1,81
|
1,86
|
1,91
|
1,96
|
2,01
|
2,06
|
|
0,7
|
0,79
|
0,86
|
0,93
|
1,00
|
1,07
|
1,13
|
1,19
|
1,25
|
1,31
|
1,36
|
1,42
|
1,48
|
1,52
|
1,57
|
1,62
|
1,68
|
1,73
|
1,77
|
1,82
|
1,87
|
1,92
|
|
0,8
|
0,73
|
0,80
|
0,87
|
0,93
|
1,00
|
1,06
|
1,11
|
1,17
|
1,22
|
1,27
|
1,32
|
1,38
|
1,42
|
1,47
|
1,51
|
1,57
|
1,61
|
1,66
|
1,70
|
1,74
|
1,79
|
|
0,9
|
0,69
|
0,76
|
0,82
|
0,88
|
0,95
|
1,00
|
1,05
|
1,11
|
1,16
|
1,20
|
1,25
|
1,31
|
1,35
|
1,39
|
1,43
|
1,48
|
1,53
|
1,57
|
1,61
|
1,65
|
1,69
|
|
1,0
|
0,66
|
0,72
|
0,78
|
0,84
|
0,90
|
0,95
|
1,00
|
1,05
|
1,10
|
1,14
|
1,19
|
1,24
|
1,28
|
1,32
|
1,36
|
1,41
|
1,45
|
1,49
|
1,53
|
1,57
|
1,61
|
|
1,1
|
0,63
|
0,69
|
0,74
|
0,80
|
0,86
|
0,90
|
0,95
|
1,00
|
1,05
|
1,09
|
1,13
|
1,18
|
1,22
|
1,26
|
1,30
|
1,34
|
1,38
|
1,43
|
1,46
|
1,50
|
1,53
|
|
1,2
|
0,60
|
0,65
|
0,71
|
0,76
|
0,82
|
0,86
|
0,91
|
0,95
|
1,00
|
1,04
|
1,08
|
1,13
|
1,16
|
1,20
|
1,24
|
1,28
|
1,32
|
1,35
|
1,39
|
1,43
|
1,46
|
|
1,3
|
0,58
|
0,63
|
0,68
|
0,74
|
0,79
|
0,83
|
0,88
|
0,92
|
0,96
|
1,00
|
1,04
|
1,09
|
1,12
|
1,16
|
1,19
|
1,24
|
1,27
|
1,31
|
1,34
|
1,38
|
1,41
|
|
1,4
|
0,55
|
0,61
|
0,66
|
0,71
|
0,76
|
0,80
|
0,84
|
0,88
|
0,92
|
0,96
|
1,00
|
1,04
|
1,08
|
1,11
|
1,14
|
1,18
|
1,22
|
1,25
|
1,29
|
1,32
|
1,35
|
|
1,5
|
0,53
|
0,58
|
0,63
|
0,68
|
0,73
|
0,77
|
0,81
|
0,85
|
0,89
|
0,92
|
0,96
|
1,00
|
1,03
|
1,06
|
1,10
|
1,14
|
1,17
|
1,20
|
1,23
|
1,27
|
1,30
|
|
1,6
|
0,52
|
0,56
|
0,61
|
0,66
|
0,70
|
0,74
|
0,78
|
0,82
|
0,86
|
0,89
|
0,93
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
1,06
|
1,10
|
1,13
|
1,16
|
1,20
|
1,23
|
1,26
|
|
1,7
|
0,50
|
0,55
|
0,59
|
0,64
|
0,68
|
0,72
|
0,76
|
0,80
|
0,83
|
0,86
|
0,90
|
0,94
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
1,07
|
1,10
|
1,13
|
1,16
|
1,19
|
1,22
|
|
1,8
|
0,49
|
0,53
|
0,57
|
0,62
|
0,66
|
0,70
|
0,74
|
0,77
|
0,81
|
0,84
|
0,88
|
0,91
|
0,94
|
0,97
|
1,00
|
1,04
|
1,07
|
1,10
|
1,13
|
1,15
|
1,18
|
|
1,9
|
0,47
|
0,51
|
0,55
|
0,60
|
0,64
|
0,67
|
0,71
|
0,74
|
0,78
|
0,81
|
0,84
|
0,88
|
0,91
|
0,94
|
0,96
|
1,00
|
1,03
|
1,06
|
1,09
|
1,11
|
1,14
|
|
2,0
|
0,46
|
0,50
|
0,54
|
0,58
|
0,62
|
0,66
|
0,69
|
0,72
|
0,76
|
0,79
|
0,82
|
0,86
|
0,88
|
0,91
|
0,94
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
1,06
|
1,08
|
1,11
|
|
2,1
|
0,44
|
0,48
|
0,52
|
0,56
|
0,60
|
0,64
|
0,67
|
0,70
|
0,74
|
0,77
|
0,80
|
0,83
|
0,86
|
0,89
|
0,91
|
0,95
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
1,05
|
1,08
|
|
2,2
|
0,43
|
0,47
|
0,51
|
0,55
|
0,59
|
0,62
|
0,65
|
0,69
|
0,72
|
0,75
|
0,78
|
0,81
|
0,84
|
0,86
|
0,89
|
0,92
|
0,95
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
1,05
|
|
2,3
|
0,42
|
0,46
|
0,50
|
0,54
|
0,57
|
0,61
|
0,64
|
0,67
|
0,70
|
0,73
|
0,76
|
0,79
|
0,82
|
0,84
|
0,87
|
0,90
|
0,92
|
0,95
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
|
2,4
|
0,41
|
0,45
|
0,48
|
0,52
|
0,56
|
0,59
|
0,62
|
0,65
|
0,68
|
0,71
|
0,74
|
0,77
|
0,80
|
0,82
|
0,84
|
0,88
|
0,90
|
0,93
|
0,95
|
0,98
|
1,00
|
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Tabellen auf einer bundesweiten Untersuchung beruhen. Regionale Besonderheiten, welche den Kreis Herzogtum Lauenburg betreffen können, sind dabei nicht berücksichtigt worden.
Umrechnungsbeispiel für Tabelle 1:
| Bodenrichtwert | = 100,-- €/ m² |
| Bezugsgröße | = 600 m² |
| tatsächliche Größe | = 700 m² (Umrechnungsfaktor 0,97) |
umgerechneter Bodenrichtwert bei 700 m² Grundstücksgröße:
100,-- €/ m² x 0,97 = 97,-- €/ m²
Umrechnungsbeispiel für Tabelle 2:
| Bodenrichtwert | = 300,-- €/ m² |
| Bezugs- GFZ | = 1,2 |
| tatsächliche GFZ | = 1,5 (Umrechnungsfaktor 1,13) |
umgerechneter Bodenrichtwert bei tatsächlicher GFZ 1,5:
300,-- €/ m² x 1,13 = 339,-- €/ m²
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Auskünfte
Für Bodenrichtwertauskünfte stehen in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
Brolingstraße 53 b-d
23554 Lübeck
Telefax: 0451/30090-449
E-Mail: Gutachterausschuss
Katrin Goldbach
Sonja Pesch
|
Tel. 0451/30090−405
Tel. 0451/30090−406
|
zur Verfügung.
Weiterhin können folgende Dienstleistungen über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bezogen werden:
- schriftliche Bodenrichtwertauskünfte
- Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
- individuelle Verkehrswertgutachten
Alle oben aufgeführten Dienstleistungen sind kostenpflichtig.
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