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Gesetzliche Grundlagen
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte gemäß § 196 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts (Erbschaftsteuerreformgesetz-ErbStRG) vom 31. Dezember 2008 (BGBl. I Nr. 66 S. 3081) und gemäß § 14 ff. der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 06. Dezember 1989 (GVOBl. 1989 S. 181), zuletzt geändert durch Artikel I der Landesverordnung vom 16.08.2004 (GVBL.Schl.-H. 2004 S. 333) alle 2 Jahre ermittelt. Die nächste Fortschreibung der Bodenrichtwerte erfolgt zum Stichtag 31. Dezember 2012.
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Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte. Sie werden für den Wert des Grund und Bodens ermittelt, und zwar für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie sind bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück), das nach der Lage, dem Zuschnitt, der Größe sowie der Art und dem Maß der baulichen Nutzung für dieses Gebiet typisch ist. Die ausgewiesenen Bodenrichtwerte verstehen sich für baureifes Land. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
Die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich grundsätzlich auf erschließungsbeitragsfreies Bauland.
Bodenrichtwerte für Rohbauland oder Bauerwartungsland wurden nicht ermittelt.
Nach der Art der Nutzung wurde unterschieden zwischen Bodenrichtwerten für Grundstücke für individuelle Bauweise, für Geschosswohnungsbau und Gewerbebauland.
Die unterschiedlichen Nutzungen nach der Baunutzungsverordnung werden durch Großbuchstaben gekennzeichnet (hierzu Abschnitt 6). Sie stellen keine planerische Festlegung dar.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Plön hat für das Kreisgebiet Plön verschiedene Bodenrichtwertzonen festgelegt. Die Abgrenzungen zwischen verschiedenen Bodenrichtwertzonen sind in den Richtwertkarten dargestellt. Dabei sind die Abgrenzungen zwischen unterschiedlichen Richtwertzonen nicht als starre Grenzen zu verstehen. Grundstücke, die nahe der Grenze einer gebildeten Wertzone liegen, können bereits wertmäßig von der benachbarten Richtwertzone beeinflusst werden.
Innerhalb einer Bodenrichtwertzone können Zu- und Abschläge bei Abweichungen von den angegeben Merkmalen des Richtwertgrundstücks gerechtfertigt sein. Insbesondere bei Abweichungen im Erschließungszustand, in der speziellen Lage, der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bodenbeschaffenheit und der Grundstücksgestalt (insbesondere Grundstücksbreite, -tiefe und -größe) sind Korrekturen anzubringen. Hierbei ist jeweils das durchschnittliche Grundstück in der einzelnen Bodenrichtwertzone zu betrachten. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.
Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich ohne Wertbeeinträchtigung durch mögliche Altlasten ausgewiesen.
Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.
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Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau
Die Bodenrichtwerte der Wohnbauflächen für den individuellen Wohnungsbau (W, WA, WR) beziehen sich auf baureife, ortsübliche erschlossene Grundstücke und, wenn nicht auf eine abweichende Größe hingewiesen wird, auf eine Grundstücksgröße von 800 m² mit einer baulichen Ausnutzung bis 0,3 GFZ. Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt dabei an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Aus der unten dargestellten Tabelle (mit Anwendungsbeispiel) kann der Umrechnungskoeffizient bei abweichender Grundstücksgröße entnommen werden. Allerdings ist die Tabelle nicht in allen Fällen bei Grundstücken für individuelle Wohnungsbauweise anwendbar. Dies gilt insbesondere bei Grundstücken, die mit Reihenhäusern bebaut sind oder bebaut werden können.
Entsprechendes gilt für größere Grundstücke, bei denen eine Teilung mit der Möglichkeit einer weiteren Bebauung möglich ist, oder für Grundstücke, bei denen neben der bebaubaren Fläche noch in erheblichem Umfang Freiflächen vorhanden sind (z.B. große Seegrundstücke).
Bei Reihenhausgrundstücken liegen die Bodenwerte in der Regel über dem Bodenwert von Grundstücken für individuelle Bauweise, da hier in der Regel auch eine höhere GFZ möglich ist.
Die Flächenumrechnungskoeffizienten wurden im September 2005 neu ermittelt. Sie gelten grundsätzlich nur für die Ein- und Zweifamilienhausbebauung, eine Bereinigung wegen unterschiedlicher Geschossflächenzahl erfolgte nicht. Grundlage der Auswertung waren alle Weiterverkäufe der Jahre 2003 bis September 2005 mit einer Grundstücksgröße von 300 m² bis 2000 m².
Flächenumrechnungskoeffizienten 2005
Fläche
m ² | Umrechnungs-
koeffizienten | Fläche
m ² | Umrechnungs-
koeffizienten | Fläche
m ² | Umrechnungs-
koeffizienten |
|---|
| 300 | 1,35 | 750 | 1,02 | 1200 | 0,88 |
| 350 | 1,29 | 800 | 1,00 | 1250 | 0,87 |
| 400 | 1,24 | 850 | 0,98 | 1300 | 0,86 |
| 450 | 1,19 | 900 | 0,96 | 1350 | 0,85 |
| 500 | 1,15 | 950 | 0,95 | 1400 | 0,84 |
| 550 | 1,12 | 1000 | 0,93 | 1450 | 0,83 |
| 600 | 1,09 | 1050 | 0,92 | 1500 | 0,83 |
| 650 | 1,07 | 1100 | 0,91 | 1550 | 0,82 |
| 700 | 1,04 | 1150 | 0,90 | 1600 | 0,81 |
Datengrundlage: 137 Kauffälle, Formel y = 7,5532 x-0,3046(auf 800 m² mit Faktor 1 abgestimmt)
| Anwendungsbeispiel: | |
| Größe des Baugrundstücks: | 400 m ² |
| Bodenrichtwert: (auf 800m² bezogen) | 55 € / m² |
| Umrechnungskoeffizienten: | 800 m² = 1 |
| | 400 m² = 1,24 |
| Umrechnung: | 55 * 1,24 = 68,20 |
| | |
| Bodenwert: | 68 € / m² |
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Bodenrichtwert für den Geschosswohnungsbau und gemischte Bauflächen
Die Bodenrichtwerte für den Geschosswohnungsbau (GB) und für gemischte Bauflächen (M, MI) beziehen sich ebenfalls auf erschlossene Grundstücke. Die oben angegebenen Flächenumrechnungskoeffizienten können hier nicht angewendet werden.
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Bodenrichtwerte in Gewerbegebieten
Die Anwendung der Umrechnungstabelle scheidet ebenfalls aus bei Bodenwerten für Gewerbegrundstücke. Hier wurde keine Abhängigkeit hinsichtlich der Grundstücksgröße sowie der baulichen Ausnutzung festgestellt.
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Erläuterungen zu den Abkürzungen und Angaben in der Bodenrichtwertkarte
- Der Richtwert wird durch eine ganze Zahl angegeben; sie gibt den Wert in Euro/m² an.
- Die Art der baulichen Nutzung wird in Anlehnung an § 1 Abs. 1 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) folgendermaßen bezeichnet:
- W, WA, WR = individueller Wohnungsbau
( Bei den Angaben "WA - allgemeines Wohngebiet" und "WR - reines Wohngebiet" ist diese besondere Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan angegeben. Wird lediglich "W - Wohnbaufläche" als allgemeine Art der baulichen Nutzung angegeben, ist i.d.R. kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden).
- GB = Geschosswohnungsbau
- GE = Gewerbliche Bauflächen
- M, MI, MK = Gemischte Bauflächen
( Bei den Angaben "MI - Mischgebiet" und "MK - Kerngebiet" ist diese besondere Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan angegeben).
- SO = Sonderbauflächen
- Die Größe (z.B. 800 m² oder 500 m²) gibt die Größe des Richtwertgrundstücks an (ggf. Flächenumrechnungskoeffizienten verwenden).
- Die Bauweise des Richtwertgrundstücks wird durch die Angaben
- o = freistehende Bauweise
- I = eingeschossig
beschrieben.
- Die Geschossflächenzahl wird durch die Angabe GFZ 0,3 dargestellt. Hierbei handelt es sich in der Regel um die wertrelevante GFZ, die nicht unbedingt identisch mit der planungsrechtlichen GFZ ist. Besonders in Gewerbegebieten wird die planungsrechtlich mögliche GFZ nicht realisiert.
Die Hinweise haben folgende Bedeutung:
- Hinweis 1 - Die angegebenen Werte für Gewerbeflächen und Geschossbauflächen sind größenunabhängig. Flächenumrechnungskoeffizienten gelten hier nicht. Hier sind gegebenenfalls Geschossflächenumrechnungskoeffizienten zu verwenden.
- Hinweis 2 - Für Seegrundstücke sind die Flächenumrechnungskoeffizienten nur eingeschränkt anwendbar.
- Hinweis 3 - Der angegebene Richtwert gilt für den jetzigen Erschließungszustand (Sandweg).
- Hinweis 4 - Die Flächenumrechnungskoeffizienten bei von 800 m² abweichender Grundstücksgröße gelten hier nicht.
- Hinweis 5 - Bei den Grundstücken handelt es sich um keine echten Seegrundstücke. Die direkt am See liegende Fläche wurde von den Anliegergrundstücken überwiegend gepachtet.
- Hinweis 6 - Der Richtwert gilt für echte Seegrundstücke.
- Hinweis 7 - Sanierungsgebiet: Sanierungssatzung ist am 28.02.2008 in Kraft getreten.
- Hinweis 8 - Hier sind entsprechend dem Ausmaß des Seeblicks noch Zuschläge anzubringen.
- Hinweis 9 - Die privaten geschützten Biotopflächen und der Flächenanteil der gemeinschaftlichen Biotopflächen wurden bei der Richtwertableitung ausgenommen. Ebenso berücksichtigt der Richtwert die Verpflichtung zur Unterhaltung der privaten Erschließungsstraße.
- Hinweis 10 - Der Bodenrichtwert enthält die Flächen der Schutzzone für den Trammer See, die von jeglicher Nutzung (auch von gärtnerischer Nutzung und von genehmigungsfreien Anlagen) freizuhalten sind. Ebenso berücksichtigt der Richtwert die Verpflichtung zur Unterhaltung der privaten Erschließungsstraße.
- Hinweis 11 - Der Richtwert gilt nicht für die Nutzung als Lebensmittelmarkt (eingeschränktes Gewerbegebiet).
- Hinweis 12 - Bei den Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten handelt es sich um die planungsrechtlich zulässigen Werte, die überwiegend nicht ausgenutzt werden. Eine Richtwertanpassung sollte daher vorwiegend über die Flächenumrechnungs-koeffizienten erfolgen. Bezugsgröße des ausgewiesenen Bodenrichtwertes sind 800 m².
- Hinweis 13 - Der Bebauungsplan Nummer 57 ist am 31.12.2010 noch nicht rechtskräftig. Der Entwurf hat u.a. das Ziel, einen zentralen Versorgungsbereich auszuweisen, eine Stadtmitte zu entwickeln und die Aufenthaltsqualität zu verbessern. In den Bodenrichtwerten sind alle diese möglichen Entwicklungen nicht enthalten. Grundlage der Bodenrichtwerte und der Zonenabgrenzung ist vielmehr der Bebauungsplan Nummer 40 und die in Einzelfällen gesondert getroffenen Festsetzungen.
- In Sanierungsgebieten bedeutet:
- Zusatz SU - besonderer Bodenrichtwert im Sanierungsgebiet, sanierungsunbeeinflusster Grundstückszustand
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Richtwertangaben an dem ausgewählten Grundstück
Die Bodenrichtwerte und Bezugsgrößen für ein ausgewähltes Grundstück werden im eingeblendeten Rechteck in folgender Form dargestellt:
Bei einem Richtwert zum Beispiel in der Richtwertzone 20 der Stadt Plön:
| 100 Euro/m² | W - 800m² - I - o - GFZ 0,3 | 130 Euro/m² | GB - GFZ 0,8 - Hinweis 1 |
- 100 Euro/m² bezogen auf Wohnbauflächen für den individuellen Wohnungsbau
- 800 m² ist die Größe des Richtwertgrundstücks
- Bauweise des Richtwertgrundstücks ist eingeschossig und offen
- Die Geschossflächenzahl des Richtwertgrundstücks beträgt bis 0,3
- 130 Euro/m² für die Geschossbauweise
- Die Geschossflächenzahl bei der Geschossbauweise beträgt 0,8
- Hinweis 1 - Die angegebenen Werte für Gewerbeflächen und Geschossbauflächen sind
größenunabhängig. Flächenumrechnungskoeffizienten gelten hier nicht. Hier sind gegebenenfalls Geschossflächenumrechnungs-koeffizienten zu verwenden.
Die tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks weichen in der Regel von den Angaben des Richtwertgrundstücks ab und müssen sachverständig korrigiert werden.
Hierzu muss die gesamte Zone, in der das zu bewertende Grundstück liegt, betrachtet werden. Dazu scrollt man über den Bildschirm, um einen Gesamteindruck zu erhalten. Zu- und Abschläge ergeben sich bei Wohngrundstücken insbesondere bei unterschiedlicher Sonnenausrichtung, bei unterschiedlichen Grundstücksformen oder bei anderen Lagekriterien gegenüber der Gesamtheit der Grundstücke in dieser speziellen Zone 20. Auch eine andere Grundstücksgröße oder Ausnutzbarkeit muss korrigiert werden. Bei Einfamilienhäusern kann dieses mit den unter Punkt 4 angegeben Flächenumrechnungskoeffizienten erfolgen, bei der Geschossbauweise oder in Mischgebieten können hilfsweise die GFZ-Umrechnungskoeffizienten der WertR2006 verwendet werden.
Quelle:Anlage 11, WertR 2006
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Auskünfte
Für weitere Fragen zu den Bodenrichtwerten im Kreis Plön stehe ich Ihnen zusammen mit meinem/r Mitarbeiter/-in Frau Gaby Wolf und Herr Dieter Drews in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Plön, Kronshagener Weg 107, 24116 Kiel,
unter der Telefonnummer 0431/23763−323 zur Verfügung.
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Ulrich Kempe
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