Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten

1. Gesetzliche Grundlagen

   Die Bodenrichtwerte für den Kreis Pinneberg werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte gemäß § 196 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) und gemäß §§ 14 ff der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 05. Juli 2000 (GVOBl. 2000 S. 547) ermittelt.

   nach oben

2. Allgemeine Hinweise

   Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte. Sie werden für den Wert des Grund und Bodens ermittelt, und zwar für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

   Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf 1 m² Grundstücksfläche für individuellen Wohnungsbau, Zentrumslagen, Geschosswohnungsbau oder Gewerbegebiete, wobei Voraussetzung ist, dass die jeweilige Nutzung sich im Einklang mit den bauplanungsrechtlichen Vorschriften befindet und die entsprechende Bezugsgröße zu berücksichtigen ist.

   Bodenrichtwerte stellen den Wert dar, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke sind je nach Art und Lage der vorhandenen Bebauung die Richtwerte zu modifizieren. Wenn im Einzelfall Abweichungen zu den Bezugsgrößen der Bodenrichtwerte (z.B. Größe, Art und Maß der baulichen Nutzung, Zuschnitt) bestehen, ist eine individuelle Bewertung unumgänglich.

   nach oben

3. Bildung von Bodenrichtwertzonen

   Der Gutachterausschuss hat in den Städten und auch in den größeren Gemeinden des Kreisgebiets mehrere Bodenrichtwertzonen festgelegt. Die Abgrenzungen zwischen unterschiedlichen Richtwertzonen sind nicht als starre Grenzen zu verstehen. Grundstücke, die nahe der Grenze einer gebildeten Richtwertzone liegen, können bereits wertmäßig von der benachbarten Richtwertzone beeinflusst werden. Genauere Angaben lassen sich in einem solchen Fall nur im Rahmen einer individuellen Bewertung machen.

   nach oben

4. Zeichenerklärung

   100 €/m²	=Bodenrichtwert / m²
   600 m²	=Bezugsgröße: Grundstücksgröße
   GRZ 0,5	=Bezugsgröße: Grundflächenzahl
   GFZ 1,0	=Bezugsgröße: Geschossflächenzahl
   W	=Wohnbauflächen
   - EH	=Einzelhausbebauung
   - DH	=Doppelhausbebauung
   - RH	=Reihenhausbebauung
   - GS	=Geschossbebauung
   MI	=Mischgebiet
   G	=Gewerbeflächen
   SO	=Sonderbauflächen
   GL	=Geschäftslagen
   San	=Sanierungsgebiet

   nach oben

5. Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau

   Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau gelten für Grundstücke, die in "Wohngebieten" oder in "Dorfgebieten" liegen und die ortsüblich erschlossen sind. Zu jedem Richtwert ist die gültige Bezugsgröße mit angegeben. Bei anderen Grundstücksgrößen ist der Bodenrichtwert in der Regel zu modifizieren.

   In einigen Gebieten lässt die Auswertung der Kaufpreissammlung eine Unterscheidung der Teilmärkte Einzelhausbebauung, Doppelhausbebauung und Reihenhausbebauung zu.

   nach oben

6. Bodenrichtwerte für Geschossbebauung

   Die Bodenrichtwerte für die Geschossbebauung beziehen sich auf ortsüblich erschlossene Grundstücke. Bei den zum Teil angegebenen Bezugsgrößen (z.B. GFZ 1,0) handelt es sich um die Geschossflächenzahl im Sinne von § 20 der Baunutzungsverordnung.

   Für die Stadt Pinneberg wurden getrennte Bodenrichtwerte für Grundstücke in „Wohnbauflächen“ und „Gemischten Bauflächen“ ermittelt.

   nach oben

7. Bodenrichtwerte in Zentrumslage (Geschäftslage)

   Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf ortsüblich erschlossene Grundstücke. Bezugsgrößen sind nicht angegeben.

   nach oben

8. Bodenrichtwerte in Gewerbegebieten und Sonderbauflächen

   Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf ortsüblich erschlossene Grundstücke in Gewerbegebieten und Sonderbauflächen. Bezugsgrößen für Gewerbeflächen sind, soweit vorhanden, angegeben. Diese Werte gelten nicht für zentrumsähnliche Nutzungen (z.B. Sondernutzung für den Einzelhandel).

   nach oben

9. Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen und für Wald

   Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen und für Wald werden nicht im Internet bereitgestellt. Bitte erfragen Sie diese Werte bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

   nach oben

10. Außenbereich

    Für den Außenbereich einer Gemeinde (§ 35 BauGB) wurden keine Bodenrichtwerte ermittelt. Bodenwerte hierfür sind individuell zu ermitteln. Die vom Gutachterausschuss festgelegten Abgrenzungen der Richtwertzonen sind nicht unbedingt identisch mit den Abgrenzungen zwischen dem Innenbereich (§ 34 BauGB) und dem Außenbereich (§ 35 BauGB) einer Gemeinde. Für die Festlegung dieser Abgrenzungen sind nur die Gemeinden zuständig.

    nach oben

11. Sanierungsgebiete

    In den Städten Barmstedt, Elmshorn und Wedel bestehen förmlich festgesetzte Sanierungs-gebiete (§ 142 BauGB. Auf die Ausweisung der sanierungsbedingten Anfangs- und Endwerte wurde in der Bodenrichtwertübersicht verzichtet.

    nach oben

12. Umrechnung von Bodenrichtwerten des individuellen Wohnungsbaus auf andere Grundstücksgrößen

    Die nachfolgende Tabelle bietet die Möglichkeit, die Bodenwerte des individuellen Wohnungsbaus auf andere Grundstücksgrößen umzurechnen. Die Grundstücksflächen-Umrechnungskoeffizienten wurden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Kreises Pinneberg abgeleitet. Hierzu wurden 264 Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken ausgewertet. Ausgewertet wurden nur Grundstücke, die eine nicht teilbare Einheit bilden. Eine Umrechnung der Kaufpreise auf eine einheitliche Geschossflächenzahl (GFZ) ist nicht erfolgt (nicht GFZ-bereinigte Flächenfaktoren).

    Umrechnungskoeffizienten

    Fläche in m²	Umrechnungs- koeffizient	Fläche in m²	Umrechnungs- koeffizient
    350	118	950	87
    400	113	1000	85
    450	109	1050	84
    500	106	1100	83
    550	103	1150	82
    600	100	1200	81
    650	98	1250	80
    700	95	1300	79
    750	93	1350	78
    800	91	1400	77
    850	90	1450	76
    900	88	1500	75

    Anwendungsbeispiel:

    Es soll der Bodenrichtwert für ein 850 m² großes Grundstück ermittelt werden.

    Bodenrichtwert: 150,- €/m² bei einer Bezugsgröße von 600 m²

    Bezugsgröße: 600 m² (Umrechnungskoeffizient = 100)
    tatsächliche Größe: 850 m² (Umrechnungskoeffizient = 90)
    Angepasster Bodenrichtwert bei 850 m² Grundstücksgröße:
    150,- €/m² x 90 : 100 = 135,- €/m²

    nach oben

13. Auskünfte zu Bodenrichtwerten

    Weitere Auskünfte zu den Bodenrichtwerten erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Kreis Pinneberg, die beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Schleswig-Holstein - Katasteramt - eingerichtet ist.

    Geschäftsstelle beim Katasteramt in Elmshorn Langelohe 65b
    25337 Elmshorn
    Telefon: 04121/57998−104
    Telefax: 04121/57998−113
    E−Mail: Gutachterausschuss
    Ansprechpartner:

    Gert Wamsat: E-Mail:

    04121/57998−104 Gutachterausschuss

    
    nach oben