Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten Stand: 31. Dezember 2000

1. Rechtliche Grundlagen

   Rechtliche Grundlagen für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind § 196 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August. 1997 (BGB. I S. 2141 ff).und § 14 ff der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 6. Dezember 1989 (GVOBl. Schl.-H.1989, S.181) geändert durch Landesverordnung vom 5. Juli 2000 (GVOBl. Schl.-H. S. 547).

   nach oben

2. Zeitpunkt der Ermittlung der Bodenrichtwerte

   Gemäß § 15 der o.a. Landesverordnung sind die Bodenrichtwerte zum Ende eines jeden geraden Kalenderjahres zu ermitteln. Die letzte Festsetzung hat zum 31.12.1998 stattgefunden. Die nächste Fortschreibung erfolgt voraussichtlich zum Stichtag 31.Dezember 2002.

   nach oben

3. Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten

   Gemäß § 196 BauGB sind für jedes Gemeindegebiet auf der Grundlage der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Erschließungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
   Vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein wurden Bodenrichtwerten von Grundstücken für individuelle Bauweise, Grundstücke für Geschossbauweise und Gewerbebauland ermittelt.
   Die ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich grundsätzlich auf erschließungsbeitragsfreies Bauland. Bodenrichtwerte für Rohbauland oder Bauerwartungsland wurden nicht ermittelt.

   Soweit weitergehende, wertbeeinflussende Merkmale bekannt sind, wird in der o. g. Übersicht unterschieden nach folgenden Kriterien :

   • Bezugsgrundstücksgröße
   • Geschossflächenzahl GFZ
   • Grundflächenzahl GRZ
   • Art der baulichen Nutzung gemäß Baunutzungsverordnung (z. B. W = Wohnbauflächen, M = gemischte Bauflächen)
   • Bauweise (g = geschlossen, o = offen)
   • Anzahl der Geschosse

   Insbesondere in den Städten gibt es außer der Bodenrichtwertübersicht (in Tabellenform) noch Bodenrichtwertkarten. Die darin dargestellten Zonenabgrenzungen bezeichnen jeweils ein Gebiet mit gleichartigen Strukturen, auf die sich der Bodenrichtwert bezieht. Diese Zonenabgrenzungen sind nicht als absolute Trennlinien mit flurstücksgenauer Abgrenzung zu verstehen. Grundstücke, die nahe der Grenze einer Wertzone liegen, können in ihrem Wert bereits von der benachbarten Wertzone beeinflußt werden.

   In Sanierungsgebieten beziehen sich die Bodenrichtwerte auf den Zustand der Grundstücke am Wertermittlungsstichtag, wobei die rechtlichen und tatsächlichen Änderungen der Neuordnung berücksichtigt sind.

   Wegen der Währungsumstellung zum 1. Januar 2002 werden die Werte gerundet in DM/m² angegeben und in Euro/m² umgerechnet.

   • Individuelle Bauweise (A)

     Die in der Übersicht zusammengestellten Werte beziehen sich bei individueller Bauweise i. d. R. auf Grundstücksgrößen von 800 m². Bei abweichenden Grundstücksgrößen sind die Umrechnungskoeffizienten (siehe Extrablatt) zu beachten.
     Die Tabelle ist jedoch nicht in allen Fällen bei Grundstücken für individuelle Wohnungsbauweise anwendbar. Dies gilt insbesondere bei Grundstücken, die mit Reihenhäusern bebaut sind oder bebaut werden können. Entsprechendes gilt auch für größere Grundstücke, bei denen eine Teilung mit der Möglichkeit einer weiteren Bebauung möglich ist oder bei denen neben der bebaubaren Fläche noch in erheblichem Umfang Freiflächen vorhanden sind (z. B. große Seegrundstücke).

   • Geschossbauweise (B)

     Die Anwendung der Umrechnungstabelle scheidet ebenfalls aus bei Bodenwerten für Grundstücke für Geschossbauweise und bei Bodenwerten für Gewerbebauland.
     Die i. d. R. höheren Bodenrichtwerte für Grundstücke in Geschossbauweise sind insbesondere begründet durch die intensivere bauliche Ausnutzung dieser Grundstücke. Der oben beschriebene Grundsatz, dass bei größeren Grundstücken geprüft werden muß, ob die zur Verfügung stehende Fläche insgesamt für die Bebauung erforderlich ist oder Freiflächen vorhanden sind, die gesondert zu bewerten sind, gilt auch hier. In den Fällen, in denen Bodenrichtwerte für Geschossbauweise angegeben sind, ist das Maß der baulichen Nutzung (z. B. GRZ, GFZ) bei der Bestimmung des Bodenrichtwertes zugrunde gelegt worden, das in dem betreffenden Bereich örtlich vorhanden ist. Sind besondere Kenntnisse darüber vorhanden, ist dies in der Bodenrichtwertübersicht angegeben.

     Bei Reihenhausgrundstücken liegen die Bodenwerte i. d. R. über dem Bodenwert von Grundstücken für individuelle Bauweise. Sie nähern sich ggfs. den Werten für Grundstücke für Geschossbauweise.

   • Gewerbebauland (C)

     Die Bodenrichtwerte für Gewerbebauland (GW) beziehen sich i. d. R. auf Gewerbegrundstücke an den Ortsrändern mit überwiegend produzierendem Gewerbe, nicht auf Geschäftslagen in den Zentren. Weiterhin ist bei den Richtwerten für Gewerbebauland zu beachten, daß in einigen Gebieten die Bodenrichtwerte auf subventionierte Kaufpreise zurückzuführen sind.

   nach oben

4. Zeichenerklärung:

   Die in den Bodenrichtwertkarten rot eingerahmten Zahlen bedeuten:

   • A = Individuelle Bauweise
   • B = Geschossbauweise
   • C = Gewerbebauland
   nach oben

5. Sonstiges

   Die Bodenrichtwerte sind von Mitgliedern des Gutachterausschusses ermittelt worden. Sie werden im Amtsblatt Schleswig-Holstein veröffentlicht. Das zuständige Finanzamt erhält darüber eine Mitteilung.
   Jedermann kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte erhalten. Die Werte werden demnächst auch in digitaler Form zur Verfügung gestellt.

   Für weitere Fragen zu den Bodenrichtwerten im Kreis Ostholstein steht die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, die beim Katasteramt Ostholstein eingerichtet ist, zur Verfügung.

   Am Markt 13-15 23758 Oldenburg Telefax: 04361/5175-73 E-Mail: Gutachterausschuss

   nach oben

23758 Oldenburg im Mai 2000

gez. Klaus Kasper
Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein

Abhängigkeit der Bodenpreise von der Grundstücksgröße bei Grundstücken mit individueller Bauweise

Der Bodenwert von Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau wird außer von der Lagequalität, der zulässigen Bauweise und anderen Faktoren auch von der Größe des Grundstücks beeinflußt. Bei der Auswertung geeigneter Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung wurde festgestellt, daß die Quadratmeterpreise mit zunehmender Grundstücksgröße abnehmen.
Die hier aufgelisteten Koeffizienten wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses des Kreises Plön ermittelt. Da die Strukturen des Kreises Plön und des Kreises Ostholstein ähnlich sind, können die Koeffizienten, wie eigene Auswertungen ergeben haben, auch im Kreis Ostholstein angewendet werden.