Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten Stand: 31. Dezember 1998

1. Rechtliche Grundlagen

   Rechtliche Grundlagen für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind § 196 des Baugesetzbuches vom 8. Dezember 1986 (BGBL.I, S.2253, zuletzt geändert am 20. Dezember 1996 (BGBl.I, S. 2049 ).und § 14 ff der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 6. Dezember 1989 (GVOBl. Schl.-H.1989, S.181).

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2. Zeitpunkt der Ermittlung der Bodenrichtwerte

   Gemäß § 15 der o.a. Landesverordnung sind die Bodenrichtwerte zum Ende eines jeden geraden Kalenderjahres zu ermitteln. Die letzte Festsetzung zum 31.12.95 (auf besondere Weisung des Innenministeriums des Landes Schleswig-Holstein) war zur termingerechten Durchführung von Bewertungen, die die Finanzbehörden im Zusammenhang mit steuerlichen Veranlagungen durchzuführen hatten, erforderlich geworden. Die nächste Fortschreibung erfolgt voraussichtlich zum Stichtag 31.Dezember 2000.

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3. Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten

   Gemäß § 196 BauGB sind für jedes Gemeindegebiet auf der Grundlage der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Erschließungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

   Die vom Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich grundsätzlich auf erschließungsbeitragsfreies Bauland. Bodenrichtwerte für Rohbauland oder Bauerwartungsland wurden nicht ermittelt.
   Nach der Art der Nutzung wurde unterschieden zwischen Bodenrichtwerten für Grundstücke für individuelle Bauweise, Grundstücke für Geschoßbauweise und Gewerbebauland.

   Die in den Bodenrichtwertkarten dargestellten Zonenabgrenzungen bezeichnen jeweils ein Gebiet mit gleichartigen Strukturen, auf die sich der Bodenrichtwert bezieht. Diese Zonenabgrenzungen sind nicht als absolute Trennlinien zu verstehen. Grundstücke, die nahe der Grenze einer Wertzone liegen, können in ihrem Wert bereits von der benachbarten Wertzone beeinflußt werden.

   In Sanierungsgebieten beziehen sich die Bodenrichtwerte auf den Zustand der Grundstücke am Wertermittlungsstichtag, wobei die rechtlichen und tatsächlichen Änderungen der Neuordnung berücksichtigt sind.

   • Individuelle Bauweise

     Bei Bauland für individuelle Wohnungsbauweise (Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke) bezieht sich der Bodenrichtwert auf eine Grundstücksgröße von 800m². Aus der beiliegenden Anlage (mit Anwendungsbeispiel) kann der Umrechnungskoeffizient entnommen werden. Allerdings ist die Tabelle nicht in allen Fällen bei Grundstücken für individuelle Wohnungsbauweise anwendbar. Dies gilt insbesondere bei Grundstücken, die mit Reihenhäusern bebaut sind oder bebaut werden können. Entsprechendes gilt für größere Grundstücke, bei denen eine Teilung mit der Möglichkeit einer weiteren Bebauung möglich ist oder für Grundstücke, bei denen neben der bebaubaren Fläche noch in erheblichem Umfang Freiflächen vorhanden sind (z. B. große Seegrundstücke).

   • Geschossbauweise

     Die Anwendung der Umrechnungstabelle scheidet ebenfalls aus bei Bodenwerten für Grundstücke für Geschoßbauweise und bei Bodenwerten für Gewerbebauland.
     Die höheren Bodenrichtwerte für Grundstücke für Geschoßbauweise (G) sind insbesondere begründet durch die intensivere bauliche Ausnutzung dieser Grundstücke. Der oben beschriebene Grundsatz, daß bei großen Grundstücken geprüft werden muß, ob die zur Verfügung stehende Fläche insgesamt für die Bebauung erforderlich ist oder Freiflächen vorhanden sind, die gesondert zu bewerten sind, gilt auch hier. In den Fällen, in denen Bodenrichtwerte für Geschoßbauweise angegeben sind, ist das Maß der baulichen Nutzung bei der Bestimmung des Bodenrichtwertes zugrunde gelegt worden, das in dem betreffenden Bereich örtlich vorhanden ist. Bei einem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung kann von einem Mittelwert ausgegangen werden.
     Bei Reihenhausgrundstücken liegen die Bodenwerte in der Regel über dem Bodenwert von Grundstücken für individuelle Bauweise. Sie nähern sich ggfs. den Werten für Grundstücke für Geschoßbauweise.

   • Gewerbebauland

     Die Bodenrichtwerte für Gewerbebauland (GW) beziehen sich in der Regel auf Gewerbegrundstücke an den Ortsrändern mit überwiegend produzierendem Gewerbe, nicht auf Geschäftslagen in den Zentren. Weiterhin ist bei den Richtwerten für Gewerbebauland zu beachten, daß in einigen Gebieten die Bodenrichtwerte auf subventionierte Kaufpreise zurückzuführen sind.

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4. Zeichenerklärung:

   Die in den Bodenrichtwertkarten rot eingerahmten Zahlen bedeuten:

   • Zahl ohne Buchstabe = Individuelle Bauweise
   • Zahl mit großem G = Geschossbauweise
   • Zahl mit großem GW = Gewerbebauland
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23758 Oldenburg im Mai 1999

gez. Klaus Kasper
Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein

Anmerkung:

Für weitere Fragen zu den Bodenrichtwerten im Kreis Ostholstein steht die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, die beim Katasteramt Ostholstein eingerichtet ist, (Tel. 04361-517523; Fax 04361-5175-73) zur Verfügung.

Abhängigkeit der Bodenpreise von der Grundstücksgröße bei Grundstücken mit individueller Bauweise

Der Bodenwert von Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau wird außer von der Lagequalität, der zulässigen Bauweise und anderen Faktoren auch von der Größe des Grundstücks beeinflußt. Bei der Auswertung geeigneter Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung wurde festgestellt, daß die Quadratmeterpreise mit zunehmender Grundstücksgröße abnehmen.
Die hier aufgelisteten Koeffizienten wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses des Kreises Plön ermittelt. Da die Strukturen des Kreises Plön und des Kreises Ostholstein ähnlich sind, können die Koeffizienten, wie eigene Auswertungen ergeben haben, auch im Kreis Ostholstein angewendet werden.