Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten
Gemäß § 196 BauGB sind für jedes Gemeindegebiet auf der Grundlage der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Erschließungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland , zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
Die vom Gutachterausschuß für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein ermittelten Bodenrichtwerte beziehen sich grundsätzlich auf erschließungsbeitragsfreies Bauland. Bodenrichtwerte für Rohbauland oder Bauerwartungsland wurden nicht ermittelt.
Nach der Art der Nutzung wurde unterschieden zwischen Bodenrichtwerten für Grundstücke für individuellen Wohnungsbau, Grundstücke mit Geschoßwohnungsbau und Gewerbebauland.
Bei Bauland für individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke) bezieht sich der Bodenrichtwert auf eine Grundstücksgröße von 800m². Aus der beiliegenden Anlage (mit Anwendungsbeispiel) kann der Umrechnungskoeffizient entnommen werden. Allerdings ist die Tabelle nicht in allen Fällen bei Grundstücken mit individuellem Wohnungsbau anwendbar. Dies gilt insbesondere bei Grundstücken, die mit Reihenhäusern bebaut sind oder bebaut werden können. Entsprechendes gilt für größere Grundstücke, bei denen eine Teilung mit der Möglichkeit einer weiteren Bebauung möglich ist oder für Grundstücke, bei denen neben der bebaubaren Fläche noch in erheblichem Umfang Freiflächen vorhanden sind (zum Beispiel: große Seegrundstücke).
Die Anwendung der Umrechnungstabelle scheidet ebenfalls aus bei Bodenwerten für Grundstücke mit Geschoßwohnungsbau und bei Bodenwerten für Gewerbebauland.
Die höheren Bodenrichtwerte für Grundstücke mit Geschoßwohnungsbau (G) sind insbesondere begründet durch die intensivere Ausnutzung dieser Grundstücke. Der oben beschriebene Grundsatz, daß bei großen Grundstücken geprüft werden muß, ob die zur Verfügung stehende Fläche insgesamt für die Bebauung erforderlich ist oder Freiflächen vorhanden sind, die gesondert zu bewerten sind, gilt auch hier. In den Fällen, in denen Bodenrichtwerte für Geschoßwohnungsbau angegeben sind, ist das Maß der baulichen Nutzung bei der Bestimmung des Bodenrichtwertes zugrunde gelegt worden, das in dem betreffenden Bereich örtlich vorhanden ist. Bei einem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung kann von einem Mittelwert ausgegangen werden.
Bei Reihenhausgrundstücken liegen die Bodenwerte in der Regel über dem Bodenwert von Grundstücken für individuellen Wohnungsbau. Sie nähern sich ggfs. den Werten für Grundstücke mit Geschoßwohnungsbau.
Die Bodenrichtwerte für Gewerbebauland (GW) beziehen sich in der Regel auf Gewerbegrundstücke an den Ortsrändern mit überwiegend produzierendem Gewerbe, nicht auf Geschäftslagen in den Zentren. Weiterhin ist bei den Richtwerten für Gewerbebauland zu beachten, daß in einigen Gebieten die Bodenrichtwerte auf subventionierte Kaufpreise zurückzuführen sind.
Die in den Bodenrichtwertkarten dargestellten Zonenabgrenzungen bezeichnen jeweils ein Gebiet mit gleichartigen Strukturen, auf die sich der Bodenrichtwert bezieht. Diese Zonenabgrenzungen sind nicht als absolute Trennlinien zu verstehen. Grundstücke, die nahe der Grenze einer Wertzone liegen, können in ihrem Wert bereits von der benachbarten Wertzone beeinflußt werden.
In Sanierungsgebieten beziehen sich die Bodenrichtwerte auf den Zustand der Grundstücke am Wertermittlungsstichtag, wobei die rechtlichen und tatsächlichen Änderungen der Neuordnung berücksichtigt sind.
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