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Hinweise zur digitalen Bodenrichtwertkarte für Baulandflächen und regionale Bodenrichtwerte von landwirtschaftlichen Flächen
Die digitale Bodenrichtwertkarte für den Kreis Ostholstein stellt die Bodenrichtwerte auf der Grundlage der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) des Landesamt für Vermessung und Geoinformation - Katasteramt (mit reduziertem Inhalt) dar.
Die Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Acker- und Grünlandflächen werden nach Regionen zusammengefasst und in Übersichtstabellen dargestellt.
Soweit bei der Herstellung der Bodenrichtkarten für die einzelnen Grundstücke Straßennamen und Hausnummern dem Landesamt für Vermessung und Geoinformation - Katasteramt vorgelegen und die Richtwertzonen diese Grundstücke eingeschlossen haben, werden die Bodenrichtwerte hierfür angezeigt. Suchkriterien sind Gemeindename, Straßenname und Hausnummer. Städte sind in der Suchliste z. B. unter "Fehmarn, Stadt " zu finden. Wenn Grundstücke nicht in einer Richtwertzone liegen, erfolgt der Hinweis "ohne Richtwert".
Wenn in einer kleinen Ortschaft (Ortsteil) innerhalb einer Gemeinde dem Nutzer der Straßenname nicht bekannt ist, kann als Straßenname der Ortschaftsname (z. B. Ortsteil Kopendorf) gewählt werden. Es gibt dann in der Liste der Hausnummern nur die (fiktive) Hausnummer 999. Auf diese Weise erscheint der Bodenrichtwert für die Ortschaft. Der Nutzer kann somit aus der Bodenrichtwertkarte den Straßennamen entnehmen und danach gezielt nach Straße und Hausnummer suchen.
Wenn in einer größeren Gemeinde nicht der Straßenname, sondern nur die Nummer der Zone bekannt ist, erfolgt der Sprung in die Zone unter dem "Straßennamen" Zone + Nr. und der (fiktiven) Hausnummer 999. Bei Bedarf kann der Nutzer dann aus der Bodenrichtwertkarte den Straßennamen entnehmen und gezielt nach Straße und Hausnummer suchen.
Die Grafik mit den Bodenrichtwerten kann unter Windows mit ALT + Druck in die Zwischenablage kopiert werden und von dort in die üblichen Programmen, z. B. WORD eingebunden werden.
Die digitalen Karten besitzen keinen runden Maßstab, mit Hilfe der Zusatzfunktion "Messen" an der oberen Bildleiste der Bodenrichtwertkarte können jedoch - mit gewissen Ungenauigkeiten - Entfernungen oder Flächen ermittelt werden. Die genauen Entfernungen und Flächen erhalten Sie beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation - Katasteramt.
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Gesetzliche Grundlagen
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein gemäß § 196 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) und gemäß § 14 ff. der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 06. Dezember 1989 (GVOBl. 1989 S. 181), zuletzt geändert durch Artikel I der Landesverordnung vom 16.08.2004 (GVOBl. Schl.-H. 2004 S. 333) alle 2 Jahre ermittelt.
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Zeitpunkt der Ermittlung der Bodenrichtwerte
Gemäß § 196 BauGB und § 15 der o. a. Landesverordnung sind die Bodenrichtwerte zum Ende eines jeden geraden Kalenderjahres zu ermitteln. Die letzte Festsetzung hat zum 31.12.2008 stattgefunden. Die nächste Fortschreibung erfolgt zum Stichtag 31.Dezember 2012.
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Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten
Gemäß § 196 BauGB sind für jedes Gemeindegebiet auf der Grundlage der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen.
Zusätzlich sollen dargestellt werden:
- bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gegebenenfalls die Bodengüte als Acker- oder Grünlandzahl,
- bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite und
- bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 142 des Baugesetzbuchs) und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen (§ 165 des Baugesetzbuchs) der Grundstückszustand, auf den sich der Bodenrichtwert bezieht; dabei ist entweder der Grundstückszustand vor Beginn der Maßnahme oder nach Abschluss der Maßnahme darzustellen.
Die Bodenrichtwerte sind als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen.
Die Bodenrichtwerte sind in automatisierter Form auf der Grundlage der amtlichen Geobasisdaten zu führen.
Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
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Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen
Für bestimmte Regionen werden (ohne Grafik) Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Acker- und Grünlandflächen jahrgangsweise als gemittelte Hektarpreise mit weiteren Informationen (Anzahl der ausgewerteten Kauffälle, mittlere Hektarpreise pro Bodenpunkt, mittlere Bodenpunkte und mittlere Flächengröße pro Kauffall) in Listen bereit gestellt. Diese Daten können nach Regionen aus dem Internet herunter geladen werden. Daten von weiteren Regionen erhalten Sie in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Ostholstein gegen Gebühr.
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Bodenrichtwerte für Baulandflächen
Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf ein baureifes Bodenrichtwertgrundstück, für das Erschließungsbeiträge, Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz, Ausgleichsbeträge nach § 154 des Baugesetzbuchs (BauGB) sowie Kostenerstattungsbeträge für Ausgleichsflächen nach § 135 a BauGB nicht mehr erhoben werden.
In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein hat für jede Gemeinde Bodenrichtwerte von Grundstücken für individuelle Bauweise (W), Grundstücke für Geschossbauweise (Gb) und Gewerbebauflächen (Gw) ermittelt, soweit diese baulichen Nutzungen in nennenswertem Umfang vorkommen.
Bodenrichtwerte für Rohbauland oder Bauerwartungsland sind nicht ermittelt worden.
Soweit weitergehende, wertbeeinflussende Merkmale bekannt sind, wird unterschieden nach folgenden Kriterien:
- Bezugsgrundstücksgröße
- Geschossflächenzahl GFZ
- Grundflächenzahl GRZ
- Art der baulichen Nutzung gemäß Baunutzungsverordnung (z. B. W = Wohnbauflächen; M = gemischte Bauflächen)
- Bauweise (o = offen; g = geschlossen)
- Anzahl der Geschosse
Insbesondere in den Städten und größeren Gemeinden hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein verschiedene Bodenrichtwertzonen festgelegt. Sie bezeichnen jeweils ein Gebiet mit gleichartigen Strukturen, auf die sich der Bodenrichtwert bezieht. Diese Zonenabgrenzungen sind nicht als absolute Trennlinien mit flurstücksgenauer Abgrenzung zu verstehen. Grundstücke, die nahe der Grenze zu einer anderen Wertzone liegen, können in ihrem Wert bereits von der benachbarten Wertzone beeinflusst werden.
Innerhalb der Bodenrichtwertzonen können Zu- oder Abschläge auf die jeweiligen Bodenrichtwerte bedingt durch Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbeeinflussenden Eigenschaften wie Grundstücksgröße, Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand oder Zuschnitt gerechtfertigt sein.
Im Bedarfsfall kann ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte (gebührenpflichtig) beantragt (Antragsberechtigte siehe § 193 BauGB) werden.
Bodenrichtwerte werden grundsätzlich ohne Wertbeeinträchtigung durch mögliche Altlasten ausgewiesen, ferner berücksichtigen sie nicht die Auswirkungen des Denkmalschutzes oder einer auf dem Grundstück ruhenden Baulast.
Ansprüche gegenüber Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.
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Bodenrichtwerte für individuelle Wohnbauweise (W)
Die Bodenrichtwerte der Wohnbauflächen für die individuelle Wohnbauweise (W) beziehen sich auf baureife, ortsüblich erschlossene Grundstücke. Die Basisgröße eines solchen Grundstücks liegt in der Regel bei 700 m². Bei anderen Grundstücksgrößen oder anderem Maß der baulichen Ausnutzung können Bodenrichtwerte auf andere Bezugsgrößen unter Anwendung der nachstehenden Tabellen umgerechnet werden.
Umrechnung auf verschiedene Grundstücksflächen
Die Basisgröße eines Richtwertgrundstücks für individuelle Wohnbauweise (W) beträgt 700 m². Bei anderen Grundstücksgrößen können Bodenrichtwerte hilfsweise auf andere Grundstücksflächen unter Anwendung der nachstehenden Tabellen umgerechnet werden.
Bei Seegrundstücke liegen meist besondere Verhältnisse vor, sie unterliegen einer besonderen Bewertung und sind i.d.R. nicht mit einer Basisgröße von 700 m² einzustufen.
Umrechnung bei individueller Wohnbauweise
Fläche
m ² | Umrechnungs-
koeffizienten | Fläche
m ² | Umrechnungs-
koeffizienten |
|---|
| 250 | 115 | 750 | 99 |
| 300 | 113 | 800 | 98 |
| 350 | 112 | 850 | 96 |
| 400 | 110 | 900 | 96 |
| 450 | 108 | 950 | 95 |
| 500 | 107 | 1000 | 93 |
| 550 | 105 | 1050 | 91 |
| 600 | 103 | 1100 | 90 |
| 650 | 102 | 1150 | 89 |
| 700 | 100 | 1200 | 88 |
| Beispiel für eine Umrechnung: | |
| Bodenrichtwert | 120,-- €/m ² |
| Bezugsgröße | 700 m ² (Umrechnungskoeffizient = 100) |
| tatsächliche Größe | 550 m ² (Umrechnungskoeffizient = 105) |
umgerechneter Bodenrichtwert bei 550 m ² Grundstücksgröße:
120,-- €/m ² x 105 : 100 = 126,-- €/m ²
Umrechnung auf verschiedene Geschossflächenzahlen
Als Basisgröße eines Richtwertgrundstücks wird die Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,25 angenommen. Bei anderen Geschossflächenzahlen können die Bodenrichtwerte unter Anwendung der nachstehenden Tabellen umgerechnet werden.
Diese nachfolgende Tabelle gilt nicht für Seegrundstücke. Hierfür gelten meist besondere Verhältnisse.
Geschossflächenzahl
(GFZ) | Umrechnungs-
koeffizienten |
|---|
| 0,10 | 96 |
| 0,15 | 97 |
| 0,20 | 99 |
| 0,25 | 100 |
| 0,30 | 101 |
| 0,35 | 103 |
| 0,40 | 104 |
| 0,45 | 106 |
| 0,50 | 107 |
| Beispiel für eine Umrechnung: | |
| Bodenrichtwert | 130 €/m ² |
| Bezugsgröße GFZ | 0,25 (Umrechnungskoeffizient = 100) |
| tatsächliche GFZ | 0,35 (Umrechnungskoeffizient = 103) |
umgerechneter Bodenrichtwert bei GFZ=0,35:
130 €/m ² x 103 : 100 = 134 €/m ²
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Bodenrichtwert für Geschossbauweise (Gb)
Die Bodenrichtwerte für Geschossbauweise (Gb) beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. Sie gelten in der Regel für eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8.
Die nachfolgende Tabelle ermöglicht die Umrechnung in Bezug auf eine unterschiedliche Geschossflächenzahl. Diese Tabelle ist in den Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006 vom 1.03.2006, veröffentlicht im Bundesanzeiger (BAnz.) Nr. 108a vom 10. Juni 2006; Berichtigung vom 1. Juli 2006 BAnz. Nr. 121 S. 4798) als Anlage 11 veröffentlicht worden.
| GFZ | Umrechnungs-
koeffizienten | GFZ | Umrechnungs-
koeffizienten |
|---|
| 0,40 | 0,73 | 0,95 | 1,08 |
| 0,45 | 0,77 | 1,00 | 1,11 |
| 0,50 | 0,80 | 1,05 | 1,14 |
| 0,55 | 0,83 | 1,10 | 1,17 |
| 0,60 | 0,87 | 1,15 | 1,19 |
| 0,65 | 0,90 | 1,20 | 1,22 |
| 0,70 | 0,93 | 1,25 | 1,24 |
| 0,75 | 0,97 | 1,30 | 1,27 |
| 0,80 | 1,00 | 1,35 | 1,29 |
| 0,85 | 1,03 | 1,40 | 1,32 |
| 0,90 | 1,06 | 1,45 | 1,35 |
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die vorstehende Tabelle im gesamten Bundesgebiet abgestimmt ist. Regionale Besonderheiten, welche den Kreis Ostholstein betreffen können, sind dabei nicht berücksichtigt worden.
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Bodenrichtwerte in Gewerbebaugebieten (Gw)
In den Gewerbebaugebieten sind Bodenrichtwerte für Gewerbebauflächen mit dem Buchstaben Gw gekennzeichnet. Es sind i. d. R. zusammenhängende Gewerbebaugebiete für produzierendes Gewerbe gemeint und nicht die in den Geschäftszentren gewerblich genutzten Grundstücke oder Flächen für Einzelhandelsketten (Discountern).
Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf unbebaute, ortsüblich erschlossene, erschließungsbeitragsfreie Grundstücke.
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Erläuterung zu den Abkürzungen und Angaben in der Bodenrichtwertkarte
Für folgende Nutzungen können Angaben innerhalb einer Richtwertzone verzeichnet sein:
W = individuelle Wohnbauweise
Gb = Geschossbauweise
Gw = Gewerbebauflächen
Angabe des Bodenrichtwerts in €/m²:
Beispiel: W 100 Gb 130 Gw 40
Erläuterungen:
- Individuelle Wohnbauweise (W)=100 €/m²
- Geschossbauweise (Gb)=130 €/m²
- Gewerbebaufläche (Gw)=40 €/m²
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Bodenrichtwertangaben für das ausgewählte Grundstück
Die Bodenrichtwerte für ein ausgewähltes Grundstück werden im eingeblendeten Rechteck in folgender Form dargestellt:
1. Zeile : Straße innerhalb einer Gemeinde
2. Zeile : Straße und Hausnummer
3. Zeile : Angaben zum Bodenrichtwert
Beispiel:Z 10 - €/m²: W=110 bei 700 m² W M o,g GFZ 0,25 | Gb=130 W M o g GFZ 0,8 | Gw=40
Erläuterungen :
- Z 10: Angabe der Zonennummer innerhalb der Gemeinde
- W=100 €/m²: für individuelle Wohnbauweise bei 700 m² Grundstücksgröße für Wohnbauflächen (W) und gemischte Bauflächen (M), offene oder geschlossene Bauweise, Geschossflächenzahl GFZ = 0,25
- Gb=130 €/m²: für Geschossbauweise für Wohnbauflächen (W) und gemischte Bauflächen (M), offene oder geschlossene Bauweise, Geschossflächenzahl GFZ = 0,8
- Gw=40 €/m²: für Gewerbebauflächen
Hinweis:
Liegt ein Grundstück in mehr als einer Richtwertzone, wird der Bodenrichtwert angezeigt, in dem die Hausnummer des Grundstücks liegt. Es ist dann eine individuelle Bewertung vorzunehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den Grenzen für die Richtwertzonen nicht um starre, sondern fließende Übergänge handelt.
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Auskünfte
Mündliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten im Kreis Ostholstein erhalten Sie in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei Herrn Hans-Werner Müller (Tel. 04361-51 75 25), Herrn Wolfgang Rack (Tel. 04361-51 75 24) und Herrn Jörg Baumann (Tel. 04361-51 75 23) im Landesamt für Vermessung und Geoinformation - Katasteramt , Markt 13-15, 23758 Oldenburg.
Schriftliche Anträge zu Auskünften aus den Bodenrichtwerten (kostenpflichtig, siehe Gebührensatzung) richten Sie bitte an die o. g. Adresse per Briefpost, per Telefax (04361-54 75 73) oder per Email (Gutachterausschuss Ostholstein).
Der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein
Klaus Kasper
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