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Hinweis zur digitalen Bodenrichtwertkarte
Die digitale Bodenrichtwertkarte für den Kreis Ostholstein stellt die Bodenrichtwerte auf der Grundlage der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) des Katasteramts Ostholstein (mit reduziertem Inhalt) dar.
Soweit bei der Herstellung der Bodenrichtkarten für die einzelnen Grundstücke Straßennamen und Hausnummern dem Katasteramt Ostholstein vorgelegen und die Richtwertzonen diese Grundstücke eingeschlossen haben, werden die Bodenrichtwerte hierfür angezeigt. Suchkriterien sind Gemeindename, Straßenname und Hausnummer. Städte sind in der Suchliste z. B. unter "Fehmarn, Stadt " zu finden. Wenn Grundstücke nicht in einer Richtwertzone liegen, erfolgt der Hinweis "ohne Richtwert".
Wenn in einer kleinen Ortschaft (Ortsteil) innerhalb einer Gemeinde dem Nutzer der Straßenname nicht bekannt ist, kann als Straßenname der Ortschaftsname (z. B. Ortsteil Kopendorf) gewählt werden. Es gibt dann in der Liste der Hausnummern nur die (fiktive) Hausnummer 999. Auf diese Weise erscheint der Bodenrichtwert für die Ortschaft. Der Nutzer kann somit aus der Bodenrichtwertkarte den Straßennamen entnehmen und danach gezielt nach Straße und Hausnummer suchen.
Die Grafik mit den Bodenrichtwerten kann unter Windows mit ALT + Druck in die Zwischenablage kopiert werden und von dort in die üblichen Programmen, z. B. WORD eingebunden werden.
Die Karten besitzen keinen runden Maßstab, mit Hilfe der Zusatzfunktion "Messen" an der oberen Bildleiste der Bodenrichtwertkarte können jedoch - mit gewissen Ungenauigkeiten - Entfernungen oder Flächen ermittelt werden. Die genauen Entfernungen und Flächen erhalten Sie beim Katasteramt Ostholstein.
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Gesetzliche Grundlagen
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein gemäß § 196 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S.3018) und gemäß § 14 ff. der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 06. Dezember 1989 (GVOBl. 1989 S. 181), zuletzt geändert durch Artikel I der Landesverordnung vom 16.08.2004 (GVOBl. Schl.-H. 2004 S. 333) alle 2 Jahre ermittelt.
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Zeitpunkt der Ermittlung der Bodenrichtwerte
Gemäß § 15 der o. a. Landesverordnung sind die Bodenrichtwerte zum Ende eines jeden geraden Kalenderjahres zu ermitteln. Die letzte Festsetzung hat zum 31.12.2006 stattgefunden. Die nächste Fortschreibung erfolgt zum Stichtag 31.Dezember 2010.
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Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten
Gemäß § 196 BauGB sind für jedes Gemeindegebiet auf der Grundlage der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses durchschnittliche Lagewerte für ein Bodenrichtwertgrundstück, das nach der Lage, dem Zuschnitt, der Größe sowie der Art und dem Maß der baulichen Nutzung für dieses Gebiet typisch ist (Bodenrichtwerte). Bodenrichtwerte werden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Erschließungszustandes mindestens für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland ermittelt.
Bodenrichtwerte werden in Euro je m² Grundstücksfläche (€/m²) angegeben. Sie werden für den Wert des Grund und Bodens ermittelt und zwar für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.
Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
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Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen
Für bestimmte Regionen werden (ohne Grafik) Bodenrichtwerte für landwirtschaftlich genutzte Acker- und Grünlandflächen jahrgangsweise als gemittelte Hektarpreise mit weiteren Informationen (Anzahl der ausgewerteten Kauffälle, mittlere Hektarpreise pro Bodenpunkt, mittlere Bodenpunkte und mittlere Flächengröße pro Kauffall) in Listen bereit gestellt.
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Bodenrichtwerte für Baulandflächen
Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf ein baureifes Bodenrichtwertgrundstück, für das Erschließungsbeiträge, Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz, Ausgleichsbeträge nach § 154 des Baugesetzbuchs (BauGB) sowie Kostenerstattungsbeträge für Ausgleichsflächen nach § 135 a BauGB nicht mehr erhoben werden.
In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein hat für jede Gemeinde Bodenrichtwerte von Grundstücken für individuelle Bauweise (W), Grundstücke für Geschossbauweise (Gb) und Gewerbebauflächen (Gw) ermittelt, soweit diese baulichen Nutzungen in nennenswertem Umfang vorkommen.
Bodenrichtwerte für Rohbauland oder Bauerwartungsland sind nicht ermittelt worden.
Soweit weitergehende, wertbeeinflussende Merkmale bekannt sind, wird unterschieden nach folgenden Kriterien:
- Bezugsgrundstücksgröße
- Geschossflächenzahl GFZ
- Grundflächenzahl GRZ
- Art der baulichen Nutzung gemäß Baunutzungsverordnung (z. B. W = Wohnbauflächen; M = gemischte Bauflächen)
- Bauweise (o = offen; g = geschlossen)
- Anzahl der Geschosse
Insbesondere in den Städten und größeren Gemeinden hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein verschiedene Bodenrichtwertzonen festgelegt. Sie bezeichnen jeweils ein Gebiet mit gleichartigen Strukturen, auf die sich der Bodenrichtwert bezieht. Diese Zonenabgrenzungen sind nicht als absolute Trennlinien mit flurstücksgenauer Abgrenzung zu verstehen. Grundstücke, die nahe der Grenze zu einer anderen Wertzone liegen, können in ihrem Wert bereits von der benachbarten Wertzone beeinflusst werden.
Innerhalb der Bodenrichtwertzonen können Zu- oder Abschläge auf die jeweiligen Bodenrichtwerte bedingt durch Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbeeinflussenden Eigenschaften wie Grundstücksgröße, Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand oder Zuschnitt gerechtfertigt sein.
Im Bedarfsfall kann ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte (gebührenpflichtig) beantragt (Antragsberechtigte siehe § 193 BauGB) werden.
Bodenrichtwerte werden grundsätzlich ohne Wertbeeinträchtigung durch mögliche Altlasten ausgewiesen, ferner berücksichtigen sie nicht die Auswirkungen des Denkmalschutzes.
Ansprüche gegenüber Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.
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Bodenrichtwerte für individuelle Wohnbauweise (W)
Die Bodenrichtwerte der Wohnbauflächen für die individuelle Wohnbauweise (W) beziehen sich auf baureife, ortsüblich erschlossene Grundstücke. Die Basisgröße eines solchen Grundstücks liegt in der Regel bei 700 m². Bei anderen Grundstücksgrößen oder anderem Maß der baulichen Ausnutzung können Bodenrichtwerte auf andere Bezugsgrößen unter Anwendung der nachstehenden Tabellen umgerechnet werden.
Umrechnung auf verschiedene Grundstücksflächen
Die Basisgröße eines Richtwertgrundstücks für individuelle Wohnbauweise (W) beträgt 700 m². Bei anderen Grundstücksgrößen können Bodenrichtwerte hilfsweise auf andere Grundstücksflächen unter Anwendung der nachstehenden Tabellen umgerechnet werden.
Bodenrichtwerte für Seegrundstücke sind nicht ermittelt worden. Hierfür gelten meist besondere Verhältnisse.
Umrechnung bei individueller Wohnbauweise
Fläche
m ² | Umrechnungs-
koeffizienten | Fläche
m ² | Umrechnungs-
koeffizienten |
|---|
| 250 | 115 | 750 | 99 |
| 300 | 113 | 800 | 98 |
| 350 | 112 | 850 | 96 |
| 400 | 110 | 900 | 96 |
| 450 | 108 | 950 | 95 |
| 500 | 107 | 1000 | 93 |
| 550 | 105 | 1050 | 91 |
| 600 | 103 | 1100 | 90 |
| 650 | 102 | 1150 | 89 |
| 700 | 100 | 1200 | 88 |
| Beispiel für eine Umrechnung: | |
| Bodenrichtwert | 120,-- €/m ² |
| Bezugsgröße | 700 m ² (Umrechnungskoeffizient = 100) |
| tatsächliche Größe | 550 m ² (Umrechnungskoeffizient = 105) |
umgerechneter Bodenrichtwert bei 550 m ² Grundstücksgröße:
120,-- €/m ² x 105 : 100 = 126,-- €/m ²
Umrechnung auf verschiedene Geschossflächenzahlen
Als Basisgröße eines Richtwertgrundstücks wird die Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,25 angenommen. Bei anderen Geschossflächenzahlen können die Bodenrichtwerte unter Anwendung der nachstehenden Tabellen umgerechnet werden.
Diese nachfolgende Tabelle gilt nicht für Seegrundstücke. Hierfür gelten meist besondere Verhältnisse.
Geschossflächenzahl
(GFZ) | Umrechnungs-
koeffizienten |
|---|
| 0,10 | 96 |
| 0,15 | 97 |
| 0,20 | 99 |
| 0,25 | 100 |
| 0,30 | 101 |
| 0,35 | 103 |
| 0,40 | 104 |
| 0,45 | 106 |
| 0,50 | 107 |
| Beispiel für eine Umrechnung: | |
| Bodenrichtwert | 130 €/m ² |
| Bezugsgröße GFZ | 0,25 (Umrechnungskoeffizient = 100) |
| tatsächliche GFZ | 0,35 (Umrechnungskoeffizient = 103) |
umgerechneter Bodenrichtwert bei GFZ=0,35:
130 €/m ² x 103 : 100 = 134 €/m ²
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Bodenrichtwert für Geschossbauweise (Gb)
Die Bodenrichtwerte für Geschossbauweise (Gb) beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. Sie gelten in der Regel für eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8.
Die nachfolgende Tabelle ermöglicht die Umrechnung in Bezug auf eine unterschiedliche Geschossflächenzahl. Diese Tabelle ist in den Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006 vom 1.03.2006, veröffentlicht im Bundesanzeiger (BAnz.) Nr. 108a vom 10. Juni 2006; Berichtigung vom 1. Juli 2006 BAnz. Nr. 121 S. 4798) als Anlage 11 veröffentlicht worden.
| GFZ | Umrechnungs-
koeffizienten | GFZ | Umrechnungs-
koeffizienten |
|---|
| 0,40 | 0,73 | 0,95 | 1,08 |
| 0,45 | 0,77 | 1,00 | 1,11 |
| 0,50 | 0,80 | 1,05 | 1,14 |
| 0,55 | 0,83 | 1,10 | 1,17 |
| 0,60 | 0,87 | 1,15 | 1,19 |
| 0,65 | 0,90 | 1,20 | 1,22 |
| 0,70 | 0,93 | 1,25 | 1,24 |
| 0,75 | 0,97 | 1,30 | 1,27 |
| 0,80 | 1,00 | 1,35 | 1,29 |
| 0,85 | 1,03 | 1,40 | 1,32 |
| 0,90 | 1,06 | 1,45 | 1,35 |
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die vorstehende Tabelle im gesamten Bundesgebiet abgestimmt ist. Regionale Besonderheiten, welche den Kreis Ostholstein betreffen können, sind dabei nicht berücksichtigt worden.
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Bodenrichtwerte in Gewerbebaugebieten (Gw)
In den Gewerbebaugebieten sind Bodenrichtwerte für Gewerbebauflächen mit dem Buchstaben Gw gekennzeichnet. Es sind i. d. R. zusammenhängende Gewerbebaugebiete für produzierendes Gewerbe gemeint und nicht die in den Geschäftszentren gewerblich genutzten Grundstücke oder Flächen für Einzelhandelsketten (Discountern).
Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf unbebaute, ortsüblich erschlossene, erschließungsbeitragsfreie Grundstücke.
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Erläuterung zu den Abkürzungen und Angaben in der Bodenrichtwertkarte
Für folgende Nutzungen können Angaben innerhalb einer Richtwertzone verzeichnet sein:
W = individuelle Wohnbauweise
Gb = Geschossbauweise
Gw = Gewerbebauflächen
Angabe des Bodenrichtwerts in €/m²:
Beispiel: W 100 Gb 130 Gw 40
Erläuterungen:
- Individuelle Wohnbauweise (W)=100 €/m²
- Geschossbauweise (Gb)=130 €/m²
- Gewerbebaufläche (Gw)=40 €/m²
Hinweis:
Liegt ein Grundstück in mehr als einer Richtwertzone, ist eine individuelle Bewertung vorzunehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den Richtwertgrenzen nicht um starre, sondern fließende Übergänge handelt.
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Bodenrichtwertangaben für das ausgewählte Grundstück
Die Bodenrichtwerte für ein ausgewähltes Grundstück werden im eingeblendeten Rechteck in folgender Form dargestellt:
1. Zeile : Straße innerhalb einer Gemeinde
2. Zeile : Straße und Hausnummer
3. Zeile : Angaben zum Bodenrichtwert
Beispiel:Euro/m²: W=110 bei 700 m² W M o,g GFZ 0,25 | Gb=130 W M o g GFZ 0,8 | Gw=40
Erläuterungen :
- 100 €/m² für individuelle Wohnbauweise bei 700 m² Grundstücksgröße für Wohnbauflächen (W) und gemischte Bauflächen (M), offene oder geschlossene Bauweise, Geschossflächenzahl GFZ = 0,25
- 130 €/m² für Geschossbauweise für Wohnbauflächen (W) und gemischte Bauflächen (M), offene oder geschlossene Bauweise, Geschossflächenzahl GFZ = 0,8
- 40 €/m² für Gewerbebauflächen
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Auskünfte
Mündliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten im Kreis Ostholstein erhalten Sie in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei Frau Margret Hansen (Tel. 04361-51 75 24), Herrn Horst Ewerlin (Tel. 04361-51 75 23) und Herrn Hans-Werner Müller (Tel. 04361-51 75 25) im Katasteramt Ostholstein, Markt 13-15, 23758 Oldenburg.
Schriftliche Anträge zu Auskünften aus den Bodenrichtwerten (kostenpflichtig, siehe Gebührensatzung) richten Sie bitte an die o. g. Adresse per Briefpost, per Telefax (04361-54 75 73) oder per Email (Gutachterausschuss Ostholstein).
Der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Ostholstein
Klaus Kasper
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