|
Gesetzliche Grundlagen
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte gemäß § 196 des Baugesetzbuches vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141) in der jeweils geltenden Fassung, und gemäß §§ 14 ff. der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 06. Dezember 1989 (GVOBl. 1989 S. 181) in der jeweils geltenden Fassung alle 2 Jahre ermittelt.
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Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens, die für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.
Bodenrichtwerte beziehen sich auf 1 m² unbebaute, ortsüblich erschlossene Grundstücksfläche, für die Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB und nach dem Kommunalabgabengesetz, sowie Kostenerstattungsbeträge für Ausgleichsflächen nach § 135 a BauGB nicht mehr erhoben werden.
Üblicherweise sind hierbei grundstücksbezogene Anschlusskosten und Baukostenzuschüsse für Ver- und Entsorgungsleitungen nach dem Kommunalabgabengesetz unberücksichtigt geblieben.
Die Bezugsgrößen der Bodenrichtwerte (z. B. Größe, Art und Maß der baulichen Nutzung) sind in der Richtwertkarte je nach den grafischen Gegebenheiten unter dem Bruchstrich oder hinter dem Schrägstrich dargestellt. Wenn Abweichungen zu den Bezugsgrößen der Bodenrichtwerte bestehen, ist eine individuelle Bewertung erforderlich.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Hansestadt Lübeck hat für das Stadtgebiet verschiedene Bodenrichtwertzonen festgelegt.
Die Abgrenzungen zwischen den Bodenrichtwertzonen sind in den Richtwertkarten dargestellt. Dabei sind die Abgrenzungen zwischen unterschiedlichen Richtwertzonen nicht als starre Grenzen zu verstehen. Grundstücke, die angrenzend an andere Wertzonen liegen, oder mehr der Struktur der angrenzenden Zone entsprechen, können Werte der benachbarten Richtwertzone aufweisen. Genaue Angaben ließen sich in diesem Fall nur durch eine individuelle Bewertung im Rahmen eines Gutachtens machen.
Durch die Angabe von Art und Maß der baulichen Nutzung wird einer planerischen Ausweisung nicht vorgegriffen.
Maßgeblich für die Bebaubarkeit eines Grundstücks sind die Bebauungspläne in Verbindung mit den weiteren rechtlichen Vorschriften.
In den Sanierungsgebieten in der Lübecker Innenstadt beziehen sich die Bodenwerte auf den Zustand ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung (Anfangswert).
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Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau (W)
Die Bodenrichtwerte der Bauflächen für den individuellen Wohnungsbau beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. Die Bezugsgröße liegt in der Regel bei 600 m², im Innenstadtbereich bei 50 - 250 m². Bei anderen Grundstücksgrößen ist der Bodenrichtwert in der Regel zu modifizieren.
Bezieht sich der angegebene Bodenrichtwert auf eine andere Bezugsgröße, so ist diese angegeben.
Im Baugebiet Hochschulstadtteil gilt der angegebene Wert von 185 €/m² sowohl für 1-2-Familienhausgrundstücke bei 600 m² als auch für Doppelhaushälften bei 300 m² Grundstücksgröße.
In Gebieten, in denen kein zusätzlicher Bodenrichtwert für Reihenhausgrundstücke mit einer Bezugsgröße von 250 m² angegeben wurde, kann der Bodenrichtwert für 600 m² Bezugsgröße um 10 -15% erhöht und auf 250m² Größe bezogen für Reihenhäuser verwendet werden.
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Bodenrichtwerte für gemischte Bauflächen (M)
Die Bodenrichtwerte für gemischt genutzte Bauflächen beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. Sofern keine wertbeeinflussenden Merkmale angegeben sind, ist der Richtwert auf eine ortsübliche Nutzung zu beziehen:
Beispiel:
300 €/m², M - GFZ 1,2 = Bodenrichtwert, Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung
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Bodenrichtwerte in Gewerbegebieten (G)
Die Bodenrichtwerte für Gewerbe-/ Industrieflächen beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. In den Gewerbegebieten sind Richtwerte für Gewerbeflächen und tlw. auch Richtwerte für Sonderbauflächen angegeben. Hierbei ist keine grundstücksscharfe Trennung vorgenommen worden. Die angegeben Werte für Sonderbauflächen gelten nur für solche Grundstücke, für die gemäß einem Bebauungsplan eine solche Nutzung als zulässig erklärt ist.
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Bodenrichtwerte für den Geschossbau (GB)
Die Bodenrichtwerte der Bauflächen für den Geschossbau beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. Sofern keine wertbeeinflussenden Merkmale angegeben sind, ist der Richtwert auf eine ortsübliche Nutzung zu beziehen:
Beispiel:
140 €/m² GB - GFZ 1,2 = Bodenrichtwert, Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung
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Erläuterung zu den Abkürzungen und Angaben in der Bodenrichtwertkarte
Die Art der baulichen Nutzung wird in Anlehnung an die Baunutzungsverordnung (BauNVO) folgendermaßen bezeichnet:
W = Wohnbauflächen
M = gemischte Bauflächen
G = Gewerbe-/ Industriebauflächen
GB = Geschossbau
SO 1 = Sonderbauflächen mit der Zweckbestimmung "Großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe" mit zentrenrelevanten Sortimenten
SO 2 = Sonderbauflächen mit der Zweckbestimmung "Großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe" mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten
SO 3 = Wochenendhausgebiet Priwall, nach WEG geteilt, hierbei sind anteilige Wegeflächen und Stellplätze enthalten
SO 4 = Ferienhausgebiet Priwall, dauerhafte gewerbliche Vermietung
Das Maß der baulichen Nutzung nach der Bau NVO wird beschrieben durch:
Geschossflächenzahl (GFZ), (Dezimalzahl)
z. B. GFZ 0,7: Geschossfläche = 70 % der Grundstücksfläche
Größe des Bodenrichtwertgrundstücks:
Grundstücksfläche (arabische Zahl),
z. B. 600 m² Grundstücksfläche
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten wird der zugrunde liegende Verfahrensstand bei den Bodenrichtwertangaben durch die folgenden Buchstabenzusätze gekennzeichnet:
A = sanierungs- bzw. entwicklungsunbeeinflusster Zustand (Anfangswert)
N = Zustand unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung (Endwert)
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Darstellung der Richtwertangaben des ausgewählten Grundstücks in der Karte
Die Bodenrichtwerte und Bezugsgrößen für ein ausgewähltes Grundstück, werden in einem eingeblendeten Rechteck in folgender Form dargestellt:
Bei einem Richtwert in einer Richtwertzone:
Beispiel:
100 € /m ² W - 600
Bodenrichtwert in € /m ² wertbeeinflussende Merkmale
Bei zwei oder drei Richtwerten in einer Richtwertzone:
Beispiel:
100 € /m ² W - 600 | 100 € /m ² GB- GFZ 1,2
Bodenrichtwert in € /m ² wertbeeinflussende Merkmale | Bodenrichtwert in € /m ² wertbeeinflussende Merkmale
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Umrechnung von Bodenrichtwerten mit Bezugsgrößen bzw. Maßen der baulichen Nutzungen
Hilfsweise können Bodenrichtwerte auf andere Bezugsgrößen unter Anwendung der nachstehenden Tabellen 1 und 2 erfolgen.
Die Tabelle 1 bietet die Möglichkeit, Grundstücke unterschiedlicher Grundstücksgrößen entsprechend umzurechnen. Diese Tabelle wurde von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte beim Katasteramt Hannover 1984 erarbeitet.
| Umrechnungsfaktoren für unterschiedliche Grundstücksgrößen
|
| Grundstücksgröße
|
| | |
250 |
300
|
350
|
400
|
450
|
500
|
550
|
600
|
700
|
800
|
900
|
1000
|
1200
|
1500
|
B
e
z
u
g
s
g
r
ö
ß
e
|
250
|
1,00
|
0,92
|
0,88
|
0,84
|
0,81
|
0,79
|
0,77
|
0,75
|
|
|
|
|
|
|
|
300
|
1,08
|
1,00
|
0,96
|
0,91
|
0,88
|
0,86
|
0,83
|
0,81
|
0,78
|
|
|
|
|
|
|
350
|
1,13
|
1,04
|
1,00
|
0,95
|
0,92
|
0,90
|
0,87
|
0,85
|
0,82
|
0,79
|
|
|
|
|
|
400
|
1,19
|
1,10
|
1,05
|
1,00
|
0,97
|
0,95
|
0,91
|
0,89
|
0,86
|
0,83
|
0,80
|
|
|
|
|
600
|
|
|
1,18
|
1,12
|
1,09
|
1,06
|
1,03
|
1,00
|
0,97
|
0,93
|
0,90
|
0,87
|
0,81
|
0,76
|
|
800
|
|
|
|
1,21
|
1,17
|
1,14
|
1,10
|
1,07
|
1,04
|
1,00
|
0,96
|
0,93
|
0,87
|
0,81
|
|
1000
|
|
|
|
|
|
|
|
1,15
|
1,11
|
1,07
|
1,03
|
1,00
|
0,93
|
0,87
|
Die Tabelle 2 ermöglicht die Umrechnung bei unterschiedlicher Geschossflächenzahl. Diese Tabelle ist in den Wertermittlungsrichtlinien 2006 vom 10. Juni 2006 (veröffentlicht im Bundesanzeiger 2006, Nr 108a und Änderungen im Bundesanzeiger 2006 Nr. 121) als Anlage 11 abgedruckt.
| Umrechnungsfaktoren für unterschiedliche Geschossflächenzahlen
|
| GFZ des Wertermittlungsobjektes
|
| | |
0,4
|
0,5
|
0,6
|
0,7
|
0,8
|
0,9
|
1,0
|
1,1
|
1,2
|
1,3
|
1,4
|
1,5
|
1,6
|
1,7
|
1,8
|
1,9
|
2,0
|
2,1
|
2,2
|
2,3
|
2,4
|
G
F
Z
-
B
e
z
u
g
d
e
s
R
i
c
h
t
w
e
r
t
e
s
|
0,4
|
1,00
|
1,09
|
1,18
|
1,27
|
1,36
|
1,44
|
1,52
|
1,59
|
1,67
|
1,73
|
1,80
|
1,88
|
1,94
|
2,00
|
2,06
|
2,14
|
2,20
|
2,26
|
2,32
|
2,38
|
2,44
|
|
0,5
|
0,92
|
1,00
|
1,08
|
1,17
|
1,25
|
1,32
|
1,39
|
1,46
|
1,53
|
1,58
|
1,65
|
1,72
|
1,78
|
1,83
|
1,89
|
1,96
|
2,01
|
2,07
|
2,13
|
2,18
|
2,24
|
|
0,6
|
0,85
|
0,92
|
1,00
|
1,08
|
1,15
|
1,22
|
1,28
|
1,35
|
1,41
|
1,46
|
1,53
|
1,59
|
1,64
|
1,69
|
1,74
|
1,81
|
1,86
|
1,91
|
1,96
|
2,01
|
2,06
|
|
0,7
|
0,79
|
0,86
|
0,93
|
1,00
|
1,07
|
1,13
|
1,19
|
1,25
|
1,31
|
1,36
|
1,42
|
1,48
|
1,52
|
1,57
|
1,62
|
1,68
|
1,73
|
1,77
|
1,82
|
1,87
|
1,92
|
|
0,8
|
0,73
|
0,80
|
0,87
|
0,93
|
1,00
|
1,06
|
1,11
|
1,17
|
1,22
|
1,27
|
1,32
|
1,38
|
1,42
|
1,47
|
1,51
|
1,57
|
1,61
|
1,66
|
1,70
|
1,74
|
1,79
|
|
0,9
|
0,69
|
0,76
|
0,82
|
0,88
|
0,95
|
1,00
|
1,05
|
1,11
|
1,16
|
1,20
|
1,25
|
1,31
|
1,35
|
1,39
|
1,43
|
1,48
|
1,53
|
1,57
|
1,61
|
1,65
|
1,69
|
|
1,0
|
0,66
|
0,72
|
0,78
|
0,84
|
0,90
|
0,95
|
1,00
|
1,05
|
1,10
|
1,14
|
1,19
|
1,24
|
1,28
|
1,32
|
1,36
|
1,41
|
1,45
|
1,49
|
1,53
|
1,57
|
1,61
|
|
1,1
|
0,63
|
0,69
|
0,74
|
0,80
|
0,86
|
0,90
|
0,95
|
1,00
|
1,05
|
1,09
|
1,13
|
1,18
|
1,22
|
1,26
|
1,30
|
1,34
|
1,38
|
1,43
|
1,46
|
1,50
|
1,53
|
|
1,2
|
0,60
|
0,65
|
0,71
|
0,76
|
0,82
|
0,86
|
0,91
|
0,95
|
1,00
|
1,04
|
1,08
|
1,13
|
1,16
|
1,20
|
1,24
|
1,28
|
1,32
|
1,35
|
1,39
|
1,43
|
1,46
|
|
1,3
|
0,58
|
0,63
|
0,68
|
0,74
|
0,79
|
0,83
|
0,88
|
0,92
|
0,96
|
1,00
|
1,04
|
1,09
|
1,12
|
1,16
|
1,19
|
1,24
|
1,27
|
1,31
|
1,34
|
1,38
|
1,41
|
|
1,4
|
0,55
|
0,61
|
0,66
|
0,71
|
0,76
|
0,80
|
0,84
|
0,88
|
0,92
|
0,96
|
1,00
|
1,04
|
1,08
|
1,11
|
1,14
|
1,18
|
1,22
|
1,25
|
1,29
|
1,32
|
1,35
|
|
1,5
|
0,53
|
0,58
|
0,63
|
0,68
|
0,73
|
0,77
|
0,81
|
0,85
|
0,89
|
0,92
|
0,96
|
1,00
|
1,03
|
1,06
|
1,10
|
1,14
|
1,17
|
1,20
|
1,23
|
1,27
|
1,30
|
|
1,6
|
0,52
|
0,56
|
0,61
|
0,66
|
0,70
|
0,74
|
0,78
|
0,82
|
0,86
|
0,89
|
0,93
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
1,06
|
1,10
|
1,13
|
1,16
|
1,20
|
1,23
|
1,26
|
|
1,7
|
0,50
|
0,55
|
0,59
|
0,64
|
0,68
|
0,72
|
0,76
|
0,80
|
0,83
|
0,86
|
0,90
|
0,94
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
1,07
|
1,10
|
1,13
|
1,16
|
1,19
|
1,22
|
|
1,8
|
0,49
|
0,53
|
0,57
|
0,62
|
0,66
|
0,70
|
0,74
|
0,77
|
0,81
|
0,84
|
0,88
|
0,91
|
0,94
|
0,97
|
1,00
|
1,04
|
1,07
|
1,10
|
1,13
|
1,15
|
1,18
|
|
1,9
|
0,47
|
0,51
|
0,55
|
0,60
|
0,64
|
0,67
|
0,71
|
0,74
|
0,78
|
0,81
|
0,84
|
0,88
|
0,91
|
0,94
|
0,96
|
1,00
|
1,03
|
1,06
|
1,09
|
1,11
|
1,14
|
|
2,0
|
0,46
|
0,50
|
0,54
|
0,58
|
0,62
|
0,66
|
0,69
|
0,72
|
0,76
|
0,79
|
0,82
|
0,86
|
0,88
|
0,91
|
0,94
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
1,06
|
1,08
|
1,11
|
|
2,1
|
0,44
|
0,48
|
0,52
|
0,56
|
0,60
|
0,64
|
0,67
|
0,70
|
0,74
|
0,77
|
0,80
|
0,83
|
0,86
|
0,89
|
0,91
|
0,95
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
1,05
|
1,08
|
|
2,2
|
0,43
|
0,47
|
0,51
|
0,55
|
0,59
|
0,62
|
0,65
|
0,69
|
0,72
|
0,75
|
0,78
|
0,81
|
0,84
|
0,86
|
0,89
|
0,92
|
0,95
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
1,05
|
|
2,3
|
0,42
|
0,46
|
0,50
|
0,54
|
0,57
|
0,61
|
0,64
|
0,67
|
0,70
|
0,73
|
0,76
|
0,79
|
0,82
|
0,84
|
0,87
|
0,90
|
0,92
|
0,95
|
0,97
|
1,00
|
1,03
|
|
2,4
|
0,41
|
0,45
|
0,48
|
0,52
|
0,56
|
0,59
|
0,62
|
0,65
|
0,68
|
0,71
|
0,74
|
0,77
|
0,80
|
0,82
|
0,84
|
0,88
|
0,90
|
0,93
|
0,95
|
0,98
|
1,00
|
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Tabellen auf einer bundesweiten Untersuchung beruhen. Regionale Besonderheiten, welche die Hansestadt Lübeck betreffen können, sind dabei nicht berücksichtigt worden.
Umrechnungsbeispiel für Tabelle 1:
| Bodenrichtwert | = 100,-- €/ m² |
| Bezugsgröße | = 600 m² |
| tatsächliche Größe | = 700 m² (Umrechnungsfaktor 0,97) |
umgerechneter Bodenrichtwert bei 700 m² Grundstücksgröße:
100,-- €/ m² x 0,97 = 97,-- €/ m²
Umrechnungsbeispiel für Tabelle 2:
| Bodenrichtwert | = 300,-- €/ m² |
| Bezugs- GFZ | = 1,2 |
| tatsächliche GFZ | = 1,5 (Umrechnungsfaktor 1,13) |
umgerechneter Bodenrichtwert bei tatsächlicher GFZ 1,5:
300,-- €/ m² x 1,13 = 339,-- €/ m²
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Auskünfte
Für Bodenrichtwertauskünfte stehen in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
Brolingstraße 53 b-d
23554 Lübeck
Telefax: 0451/30090−449
E-Mail: Gutachterausschuss
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Bodenrichtwerte:
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Sonja Pesch
Katrin Goldbach
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Tel. 0451/30090−406
Tel. 0451/30090−405
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Gutachten:
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Karin Kanning
Hanno Goliasch
Manfred Kautzsch
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Tel. 0451/30090−400
Tel. 0451/30090−403
Tel. 0451/30090−404
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E-Mail:
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Gutachterausschuss
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zur Verfügung.
Weiterhin können folgende Dienstleistungen über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bezogen werden:
- schriftliche Bodenrichtwertauskünfte
- Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
- individuelle Verkehrswertgutachten
Alle oben aufgeführten Dienstleistungen sind kostenpflichtig.
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