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Gesetzliche Grundlagen
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte gemäß § 196 des Baugesetzbuches vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in der jeweils geltenden Fassung, und gemäß § 14 ff. der Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen und die Ermittlung von Grundstückswerten vom 06. Dezember 1989 (GVOBl. 1989 S. 181) in der Fassung vom 16. August 2004 (GVOBl. 2004 S. 333) alle 2 Jahre ermittelt. Die nächste Fortschreibung der Bodenrichtwerte erfolgt zum Stichtag 31. Dezember 2010.
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Allgemeine Hinweise zu den Bodenrichtwerten
Der Gutachterausschuss hat Bodenrichtwerte nahezu flächendeckend für das Stadtgebiet Flensburg ermittelt. Ergänzend zu den bisher nur für Bauland veröffentlichten Bodenrichtwerten wurden zum Stichtag 31.12.2008 ebenfalls Bodenrichtwerte für Grundstücksflächen anderer Entwicklungsstufen bzw. Nutzungsarten ermittelt.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte. Sie werden für den Wert des Grund und Bodens ermittelt, und zwar für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie sind bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück), das nach der Lage, dem Zuschnitt, der Größe sowie der Art - und bei baureifem Land nach dem Maß der baulichen Nutzung - für dieses Gebiet typisch ist.
Nachfolgend werden zunächst Bodenrichtwerte, die sich auf erschlossenes, baureifes Land beziehen, erläutert. Anmerkungen zu Bodenrichtwerten für Grundstücksflächen anderer Entwicklungsstufen bzw. Nutzungsarten sind in den Abschnitten 9 bis 12 enthalten.
Als Bezugsgrößen für Bodenrichtwerte sind neben der Art der Grundstücksnutzungen nach der Baunutzungsverordnung, die in der Richtwertkarte durch Abkürzungen (Großbuchstaben) beschrieben werden, größtenteils jeweils das durchschnittliche Maß der baulichen Nutzung (GFZ) bzw. die durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben, siehe Abschnitt 6 dieser Erläuterungen. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.
Die ausgewiesenen Bodenrichtwerte verstehen sich bei erschlossenen Grundstücken einschließlich mittlerer ortsüblicher Erschließungskosten. D. h., Erschließungsbeiträge nach § 127 BauGB und Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz sowie Kostenerstattungsbeträge für Ausgleichsflächen nach § 135 a BauGB werden nicht mehr erhoben. In den angegebenen Bodenrichtwerten sind üblicherweise grundstücksbezogene Anschlusskosten und Baukostenzuschüsse für Anschlüsse an Ver- und Entsorgungsleitungen nach dem Kommunalabgabengesetz nicht enthalten.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Flensburg hat für das Stadtgebiet verschiedene Bodenrichtwertzonen festgelegt. Die Abgrenzungen zwischen verschiedenen Bodenrichtwertzonen sind in den Richtwertkarten dargestellt. Dabei sind die Abgrenzungen zwischen unterschiedlichen Richtwertzonen nicht als starre Grenzen zu verstehen. Grundstücke, die nahe der Grenze einer gebildeten Wertzone liegen, können bereits wertmäßig von der benachbarten Richtwertzone beeinflusst werden.
Abweichungen eines einzelnen Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen - wie z. B. auch Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt (insbesondere Grundstücksbreite, -tiefe und -größe) - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. In diesem Fall ist im Allgemeinen eine individuelle Wertermittlung erforderlich. Bei Bedarf können Antragsberechtigte nach § 193 BauGB ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Verkehrswert beantragen.
Die Abgrenzungen und die typischen Merkmale der Richtwertzonen gemäß den vorgenannten Kriterien sind im Wesentlichen dem Flächennutzungsplan 1998 entnommen worden (Einzelheiten siehe dort).
Die Bodenrichtwerte in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten (§ 136 ff BauGB) beziehen sich auf den Zustand unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung, die bis zum o. a. Wertermittlungs-Stichtag eingetreten ist.
Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich ohne Wertbeeinträchtigungen durch mögliche Altlasten ausgewiesen.
Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z. B. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks, und flächenhafte Auswirkungen von Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB.
Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden.
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Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau
Die Bodenrichtwerte der Wohnbauflächen für den individuellen Wohnungsbau (Wi) beziehen sich auf baureife, ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. Die Basisgröße eines solchen Grundstücks liegt zumeist bei 500 bis 800 m². Es wird zu jedem Richtwert als wertrelevantes Merkmal die Bezugsgröße des Bodenrichtwertgrundstücks angegeben.
Bei anderen Grundstücksgrößen ist erfahrungsgemäß eine Anpassung des Bodenrichtwertes erforderlich.
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Bodenrichtwert für den Geschosswohnungsbau und gemischte Bauflächen
Die Bodenrichtwerte für den Geschosswohnungsbau (Wg) und für gemischte Bauflächen (M) beziehen sich ebenfalls auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. Für die Bodenrichtwertgrundstücke des Geschosswohnungsbaus werden als wesentliche wertbestimmende Merkmale mittlere lagetypische Geschossflächenzahlen (GFZ = Summe der Geschossflächen geteilt durch Grundstücksfläche) angegeben. Berechnungsgrundlage der GFZ ist § 20 der BauNVO in der Fassung vom 15.09.1977. Diese Angaben spiegeln das Maß der baulichen Nutzung dieser Grundstücke wieder. Sie sind nicht gleichzusetzen mit den planungsrechtlich zulässigen GFZ. Maßgeblich für die Bebaubarkeit eines Grundstücks sind allgemein die Bebauungspläne in Verbindung mit den weiteren rechtlichen Vorschriften.
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Bodenrichtwerte für Gewerbegebiete (G), Sonderbauflächen (S) und Flächen für Versorgungsanlagen, für die Verwertung oder Beseitigung von Abwasser und festen Abfallstoffen sowie für Ablagerungen (VE)
Die Bodenrichtwerte für die o. g. Grundstücksarten beziehen sich auf ortsüblich erschlossene, unbebaute Grundstücke. In den Gewerbegebieten sind Richtwerte für Gewerbeflächen (G) und tlw. auch Richtwerte für Sonderbauflächen (S) angegeben. Hierbei ist keine grundstücksscharfe Trennung vorgenommen worden. Die angegebenen Werte für Sonderbauflächen gelten nur für solche Grundstücke, für die gemäß einem Bebauungsplan eine solche Nutzung als zulässig erklärt ist.
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Erläuterung zu den Abkürzungen und Angaben in der Bodenrichtwertkarte
Der Richtwert wird durch eine ganze Zahl angegeben; sie gibt den Wert in Euro/m² an.
Die Art der baulichen Nutzung wird in Anlehnung an § 1 Abs.1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) folgendermaßen bezeichnet:
Wi = individueller Wohnungsbau
Wg = Geschosswohnungsbau
G = Gewerbliche Bauflächen
M = Gemischte Bauflächen
S1 = Sonderbauflächen "Verkehrslandeplatz"
S2 = Sonderbauflächen "großflächiger Einzelhandel"
S3 = Sonderbauflächen "Hochschule bzw. Mehrzweckhalle"
S4 = Sonderbaufläche "Wochenendhausgebiet"
S5 = Sonderbauflächen "Wassersport / Camping / wasserbezogenes Gewerbe"
S6 = Sonderbauflächen "Klinik"
VE= Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen, für die Verwertung oder Beseitigung von Abwasser und festen Abfallstoffen sowie für Ablagerungen
Das Maß der baulichen Nutzung nach der BauNVO wird beschrieben durch:
Geschossflächenzahl (GFZ), (Dezimalzahl)
z. B. 0,7: Geschossfläche = 70 % der Grundstücksfläche
Größe des Bodenrichtwertgrundstücks:
Grundstücksfläche (arabische Zahl),
z. B. 600: Grundstücksfläche = 600 m²
Für das Gebiet an der Großen Straße und der Norderstraße (Nördliche Altstadt) sind gleitende Bodenrichtwerte (gl. RW) angegeben.
Die Bodenwerte sind in der Richtwertkarte so angegeben, dass der jeweilige Richtwert oberhalb und die wertrelevanten Merkmale des Richtwertgrundstücks unterhalb des Bruchstriches stehen.
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Richtwertangaben an dem ausgewählten Grundstück
Die Bodenrichtwerte und Bezugsgrößen für ein ausgewähltes Grundstück, werden im eingeblendeten Rechteck in folgender Form dargestellt:
Bei einem Richtwert in einer Richtwertzone:
Bsp.:
80 €/m² Wi 700
Bodenrichtwert in Euro/m² ; wertbeeinflussende Merkmale: (Wohnbaufläche für den individuellen Wohnungsbau, Größe des Richtwertgrundstücks: 700 m²)
Bei zwei oder drei Richtwerten in einer Richtwertzone:
Bsp.:
75 €/m² Wi 600 | 75 €/m² Wg 1,3
1. Bodenrichtwert in Euro/m² ; wertbeeinflussende Merkmale
2. Bodenrichtwert in Euro/m² ; wertbeeinflussende Merkmale
In einer Richtwertzone mit gleitendem Richtwert (Große Straße / Norderstraße):
Bsp.:
860 €/m² M 2,6(gl. RW) | ab 40 m Grd.T: 200 M / 150 Wg 2,0
860 Euro/m² bezogen auf gemischte Bauflächen mit einer GFZ von 2,6 und mit Hinweis darauf, dass das Objekt in einer gleitenden Richtwertzone liegt und der angegebene Wert daher interpoliert wurde. Der Richtwert ist gültig für eine Grundstückstiefe bis 40 m. Ab dort liegt das Grundstück in einer Richtwertzone für die 200 Euro/m² bezogen auf gemischte Bauflächen und 150 Euro/m² bezogen auf Geschosswohnungsbau mit einer GFZ von 2,0 ausgewiesen sind.
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Umrechnung von Bodenrichtwerten auf andere Bezugsgrößen
Wenn die tatsächlichen Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks von den Angaben des Richtwertgrundstücks abweichen, ist der grundstücksspezifische Bodenwert sachverständig zu ermitteln.
Hilfsweise können Bodenrichtwerte auf andere Bezugsgrößen unter Anwendung der nachstehenden Tabellen 1 und 2 umgerechnet werden.
Umrechnungsfaktoren für unterschiedliche Grundstücksgrößen
Die Tabelle 1 bietet die Möglichkeit, bei Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau unterschiedliche Grundstücksgrößen entsprechend umzurechnen. Die nachfolgend aufgeführten Koeffizienten wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Flensburg ermittelt.
Tabelle 1
Größe
[m ²] | Umrechnungs-
koeffizienten | Größe
[m ²] | Umrechnungs-
koeffizienten | Größe
[m ²] | Umrechnungs-
koeffizienten |
|---|
| 300 | 1,19 | 650 | 1,00 | 1000 | 0,84 |
| 350 | 1,16 | 700 | 0,98 | 1050 | 0,82 |
| 400 | 1,13 | 750 | 0,95 | 1100 | 0,80 |
| 450 | 1,10 | 800 | 0,93 | 1150 | 0,78 |
| 500 | 1,08 | 850 | 0,91 | 1200 | 0,76 |
| 550 | 1,05 | 900 | 0,88 | | |
| 600 | 1,03 | 950 | 0,86 | | |
| Erläuterung | |
|---|
| Größe [m²]: | Grundstücksgröße des Bodenrichtwertgrundstücks und des betrachteten Grundstücks. |
Die Umrechnung des Bodenwertes zwischen unterschiedlichen Grundstücksgrößen ist nicht unbeschränkt möglich. Dies gilt insbesondere für große Grundstücke, bei denen eine Teilung mit der Möglichkeit einer weiteren Bebauung möglich ist oder bei denen neben der bebaubaren Fläche noch in erheblichem Umfang Freiflächen vorhanden sind.
Entsprechendes gilt auch für kleine Grundstücke, die mit Reihenhäusern bebaut sind oder bebaut werden können.
Umrechnungsfaktoren für unterschiedliche Geschossflächenzahlen (GFZ)
Die Tabelle 2 ermöglicht bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau und für gemischte Nutzung die Umrechnung in Bezug auf eine unterschiedliche Geschossflächenzahl. Diese Tabelle ist in den Wertermittlungsrichtlinien 2006, Bekanntmachung am 01.03.2006, Bundesanzeiger Nr. 108 a vom 10.06.2006, S. 4325, als Anlage 11 abgedruckt.
Tabelle 2
| GFZ | Umrechnungs-
koeffizienten | GFZ | Umrechnungs-
koeffizienten | GFZ | Umrechnungs-
koeffizienten |
|---|
| 0,4 | 0,66 | 1,1 | 1,05 | 1,8 | 1,36 |
| 0,5 | 0,72 | 1,2 | 1,10 | 1,9 | 1,41 |
| 0,6 | 0,78 | 1,3 | 1,14 | 2,0 | 1,45 |
| 0,7 | 0,84 | 1,4 | 1,19 | 2,1 | 1,49 |
| 0,8 | 0,90 | 1,5 | 1,24 | 2,2 | 1,53 |
| 0,9 | 0,95 | 1,6 | 1,28 | 2,3 | 1,57 |
| 1,0 | 1,00 | 1,7 | 1,32 | 2,4 | 1,61 |
Der zuvor beschriebene Grundsatz, dass bei außergewöhnlich großen Grundstücken geprüft werden muss, ob die zur Verfügung stehende Fläche insgesamt für die Bebauung erforderlich ist, oder Freiflächen vorhanden sind, die gesondert zu bewerten sind, gilt auch hier.
Beispiel für Tabelle 1 (Tabelle 2 analog):
| gegeben: | Bodenrichtwert: | 100,- €/m² |
| | Bezugsgröße: | 750 m² |
| | Umrechnungskoeffizient (750 m²): | 0,95 |
| gesucht: | Bodenwert bei einer
Grundstücksgröße von 650 m² | |
| | Umrechnungskoeffizient (650 m²): | 1,00 |
Bodenwert = (100,- €/m² / 0,95) x 1,00 = 105,26 €/m²
Bodenwert = rd. 105,- €/m²
Es wird darauf hingewiesen, dass die vorstehende Tabelle 2 auf den Immobilienmarkt im gesamten Bundesgebiet abgestimmt ist. Regionale Besonderheiten, welche die Stadt Flensburg betreffen können, sind dabei nicht berücksichtigt worden.
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Allgemeiner Hinweis zu Nichtbaulandflächen
Grundstücke, die kein Bauland sind, können in der Richtwertkarte i. d. R. nicht mit Hilfe der Suchfunktion über Straße und Hausnummer gefunden werden. Das Auffinden der ungefähren Lage im Stadtgebiet kann durch Anklicken auf der kleinen Übersichtskarte in der rechten oberen Ecke der Richtwertkarte erfolgen. Es besteht die Möglichkeit, mit dem Mauszeiger in der Richtwertkarte zu navigieren.
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Bodenrichtwerte für Bauerwartungsland und Rohbauland
Bauerwartungsland sind nach § 4 Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 06.12.1988 über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (BGBl. I 1988 S. 2209) Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
Rohbauland sind gemäß § 4 WertV Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Bauerwartungsland sowie Rohbauland liegen hinsichtlich ihrer Entwicklungsstufen unterhalb der Entwicklungsstufe des baureifen Landes. Daher enthalten die angegebenen Bodenrichtwerte im Gegensatz zu Bodenrichtwerten für baureifes Land keine Erschließungskosten.
Der Entwicklungszustand sowie die Art der zukünftigen baulichen Nutzung (wertrelevanten Merkmale) werden folgendermaßen bezeichnet:
E-Wi = Bauerwartungsland für individuellen Wohnungsbau
E-Wg = Bauerwartungsland für Geschosswohnungsbau
R-Wi = Rohbauland für individuellen Wohnungsbau
R-Wg = Rohbauland für Geschosswohnungsbau
R-G = Rohbauland für gewerbliche Bauflächen
Die Bodenwerte sind in der Richtwertkarte so angegeben, dass der jeweilige Richtwert oberhalb, und die wertrelevanten Merkmale unterhalb des Bruchstriches stehen.
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Bodenrichtwerte für Flächen der Landwirtschaft (L) und begünstigte Flächen der Landwirtschaft (Lbeg) sowie für Waldflächen (H)
In der Richtwertkarte sind Bodenwerte angegeben für Grundstücksflächen, die im Flächennutzungsplan (F-Plan) der Stadt Flensburg als Flächen der Landwirtschaft und als Waldflächen dargestellt sind.
Gemäß § 4 WertV sind Flächen der Land- und Forstwirtschaft entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen,
- von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden,
- die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht (begünstigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft).
Zu den landwirtschaftlichen Grundstücksflächen gehören ebenfalls Grundstücke, die für Erwerbsgartenbau nutzbar sind.
Der in der Richtwertkarte für landwirtschaftliche Flächen (L) ohne Berücksichtigung des Erwerbsgartenbaus angegebene Bodenrichtwert von 1,60 €/m² ist folgendermaßen zu verstehen:
Der Bodenwert von 1,60 €/m² bezieht sich auf Flächen, die gemäß Bodenschätzungsergebnisse als Ackerland klassifiziert wurden. Der durchschnittliche Bodenwert für Grünland in Flensburg ist rd. 25% geringer als der Ackerlandpreis. Der Bodenrichtwert für Grünland beträgt 1,20 €/m².
Eine Abhängigkeit des Bodenwertes von den Bodenschätzungsergebnissen (Bodenpunkten) konnte in Flensburg nicht festgestellt werden.
Die Bodenrichtwerte für Wald (H) beziehen sich nur auf den Grund und Boden ohne Berücksichtigung des Baumbestandes (Holzvorrates).
Die Art der Grundstücksnutzungen wird folgendermaßen bezeichnet:
L = Flächen der Landwirtschaft inkl. Erwerbsgartenbau
Lbeg = begünstigte Flächen der Landwirtschaft
H = Flächen für Wald
Die Bodenwerte sind in der Richtwertkarte so angegeben, dass der jeweilige Richtwert oberhalb, und die Grundstücksnutzung unterhalb des Bruchstriches stehen.
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Bodenrichtwerte für Grünflächen (Gr)
In der Richtwertkarte sind Bodenwerte angegeben für Grundstücksflächen, die im Flächennutzungsplan (F-Plan) der Stadt Flensburg als Grünflächen dargestellt sind. Hierzu gehören insbesondere Dauerkleingärten, Parkanlagen, Hausgärten, Friedhöfe, Sportplätze, Natur- und Ausgleichsflächen, Spielplätze sowie Flächen für Schirm- und Begleitgrün.
Anzumerken ist, dass im F-Plan als Grünflächen (Natur- und Ausgleichsflächen) dargestellte Flächen oftmals als Grünland landwirtschaftlich genutzt werden.
Für Grünflächen im äußeren Bereich des Stadtgebiets beträgt der Bodenrichtwert im Allgemeinen 1,20 €/m² und im inneren Stadtbereich im Allgemeinen 4,50 €/m².
Die Bodenwerte sind in der Richtwertkarte so angegeben, dass der jeweilige Richtwert oberhalb, und die Grundstücksnutzung unterhalb des Bruchstriches stehen.
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Auskünfte
Für Fragen zu den Bodenrichtwerten in der Stadt Flensburg stehen in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Flensburg, Schleswiger Str. 66, 24941 Flensburg, Johannes Matthiesen (Tel. 0461 / 5046-302) und Harald Täge (0461 / 5046-326) zur Verfügung.
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